地產和金融是一對“孿生兄弟”。由于房地產業的資金密集屬性，其對金融的依賴一直有之，早期表現為融資和授信需求，如今則成為新的業務增長點。在樓市調控重壓、盈利能力受限的情況下，對房地產資產證券化的嘗試，甚至關乎企業的轉型大計。

　　在這種思路下，房地產企業在金融領域的嘗試從未止步。

　　一方面，房企收購金融牌照，參股控股銀、證、保、信、基，成立產業基金、并購基金，實現負債多元化。

　　另一方面，推動房地產資產證券化不斷發展，借助ABS、MBS、CMBS、類REITs、私募基金等金融平臺，實現輕資產、高周轉，提高資產流動性。

　　盡管已有大格局和大野心，但政策層面的限制，正在制約著房企在金融領域的嘗試。業內人士認為，未來房企如何實現“金融化”轉型，仍需觀察。

　　從融資到戰略投資

　　房企對于金融業務的布局早已有之。早在上世紀90年代，泛海就入股民生銀行,成為其第二大股東。此后又步步為營，布局銀行、證券、保險、基金、信托、期貨等細分金融領域。

　　如今，泛海成為在金融領域涉足最深的房企之一。在泛海集團內部，金融業務的規模和盈利能力均強于房地產業務。

　　到2009年以后，房企開始相繼涉足金融領域，綠地、華潤、星河、魯能、新華聯、萬科、恒大、華夏幸福(33.790, 0.21, 0.63%等均有所布局。近年來，綠地、恒大甚至提出要獲得“全金融牌照”。

　　佳兆業在金融板塊也有極深布局，根據其官網資料，集團已擁有股權私募基金、證券私募基金，以及小額貸款、商業保理、財富管理等業務，正在籌建銀行、保險板塊。

　　但在不同階段，房企有著不同的興奮點，總體來看，其在細分領域的布局順序也顯得有跡可循。

　　真正能反映這種脈絡的，當屬萬科的布局步伐。

　　2013年10月，萬科公告稱，以27億人民幣入股徽商銀行，并參與其在H股的首次公開發行。2015年6月，萬科與鵬華基金合作，發行國內首只公募房地產信托投資基金“鵬華前海萬科REITs”。2016年8月，萬科入股網貸平臺鵬金所并成為其第一大股東。

　　“從銀行到基金，再到互金，代表了房企對金融領域布局的三個階段，也反映出企業對金融業思路的變化?！蹦巢辉妇呙慕鹑诮缛耸肯?1世紀經濟報道記者表示，房地產企業是銀行的傳統“大客戶”，后者為其提供融資、授信等服務，早期布局銀行，說明企業主要在融資層面有所考量?；?、信托等是基于不動產的金融服務，反映出企業對資產證券化領域的興趣。互聯網金融則是新興領域，房企布局的背后，更多帶有戰略投資的意味。

　　根據國外的經驗，傳統房地產企業的轉型方向，即是從傳統的開發銷售模式，轉向資產管理模式，因此資產證券化（第二階段）的嘗試最受關注。

　　協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向21世紀經濟報道記者表示，在地產開發模式上，一直有兩個思路，一種是“重資產、輕運營”，這是典型的中國開發商模式；第二種是“輕資產、重運營+金融資管”，這是金融界和資本市場最推崇的模式。

　　政策限制難以突破

　　房企向資產運營商的轉型，有著一定的市場背景。土地、資金、人力成本不斷提升，導致房企利潤率不斷下滑，有數據顯示，從2015年開始，上市房企的平均利潤率就已降至個位數，此后又不斷下滑。

　　更為重要的是，樓市的周期性漲跌變化，以及不期而至的調控政策，導致企業的業績容易出現波動，缺乏連續性。這些因素會進而影響到企業的評級、融資等環節。

　　易居克而瑞認為，房企試水資產證券化的優勢有三，一是可以盤活存量，甚至完成輕資產化運營；二是在當前融資通道收緊的情況下，使得企業的融資方式更加多元化；三是可突破企業自身主體信用的限制，評級不理想的企業也可依靠其優質項目發行AAA級債券，控制融資成本。

　　雖然外界關注不多，但最近幾年，房企對資產證券化的嘗試并未止步。

　　2012年，華僑城成立了“歡樂谷主體公園入園憑證專項資產管理計劃”，是我國第一單基于入園憑證現金流的專項資產管理計劃。2015年，世茂推出“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”，成為首只以物業費收入為基礎資產的資產證券化產品。

　　2017年以來，華夏幸福連續推出兩個“園區PPP資產支持專項計劃”，成為首家成功發行園區ABS的企業。同期，碧桂園、金科、融信等房企也曾以購房尾款、租金等作為基礎資產，開展資產證券化融資。

　　但值得注意的是，在當前嘗試中，金融業務能給企業提供的利潤貢獻仍然不大。如綠地在今年第一季度報告中透露，“大金融”業務第一季度實現利潤總額5.2億元。相比其房地產業務的貢獻，仍然顯得微不足道。

　　有分析指出，目前，銀行通道的開發貸和委托貸款、證監會的公司債和股權融資、表外融資的地產基金和資管計劃均受到管控限制，房企嘗試創新金融產品的方式較為有限，多集中在類REITs和CMBS上。

　　此外，受限于政策管制，整體金融化程度仍較低。黃立沖表示，由于缺乏稅務和資本市場方面的立法，在中國無法實行真正的REITs，目前只能存在債券的資產證券化，不可能存在地產股權的資產證券化。

　　天風證券認為，“把低活的不動產變成高活的金融品”，才是真正的金融資本和產業資本的融合。但目前房地產業距離這一目標還有很遠。

責任編輯：松崎