2017年轉眼過去一半，回想去年一年，房價先是經歷了瘋狂上漲，緊接著下半年全國掀起了一陣限制政策風，而2017上半年，就是這些城市政策不斷發酵的關鍵時期，不過說來也挺有意思，今年上半年一二線城市、熱點三四線城市無論是房價還是政策上又別有一番景象，今天就給大家說說。

　　一、一二線城市城市房價穩步回落，房價快速上漲得到控制

數據來源：國家統計局

　　縱觀上半年一線城市以及諸如天津、南京等熱點二線城市，在去年的政策作用下，房價快速上漲的態勢得到了一定抑制。根據國家統計局發布的最新5月數據看，70個城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有9個，比上月增加1個；漲幅回落的城市有26個，比上月增加3個。二手住宅價格環比下降的城市有7個，比上月增加2個；漲幅回落的城市有30個，比上月增加8個。國家統計局網站上顯示的商品住宅銷售面積和銷售額從今年起顯著回落，期房銷售面積從12月105608.62萬平方米降至5月37364.57萬平方米，銷售額從從7985.10億元降至29907.36億元。

　　對于房價整體偏高的四大一線城市，存量房（二手房）的價格更能反映其真實情況，根據中國房價行情平臺的數據，2017年1-6月，北上廣深存量房房價，從高到低依次是北京、上海、深圳、廣州，其中北京在4月時房價出現相對顯著的上漲波動，達到67951元，之后回落到6月的66428元。

　　總體而言，一線城市和熱點二線城市房價漲得沒有去年那么快了，但是依然是緩步上漲的趨勢，政策的目的也主要是讓房價漲幅控制在合理區間內，預計到年底都會維持這種態勢。

　　二、環一線、個別三四線城市房價上漲明顯，成樓市新熱點

　　在一線城市出臺限制政策后不久，相當一部分“被限制”人群涌向一線城市周邊買房，包括北京周邊的廊坊、張家口，上海周邊的南通、嘉興，深圳周邊的東莞、惠州等，房價都出現明顯上漲。根據安居客房價數據顯示，廊坊房價同比漲幅達到137.9%，其下屬的香河同比上漲127.9%。

　　北京、上海、深圳這三個城市周邊城市匯集起來，形成了三大城市圈，而正是這三大城市圈，承接了大量來自一線城市外溢的購房需求，引發了一輪房價上漲。

　　根據云房數據研究中心發布的數據顯示，與北京、上海、深圳三大城市房價回落形成對比，5月份京、滬、深周邊城市二手房價格普遍呈現正增長明顯，單價破萬的比比皆是。

　　面對如此夸張的漲勢，北京周邊的廊坊、保定、涿州、固安、淶水等主要城市都開啟了限制政策，要求外地人社保繳納年限、只能買1套，商業貸款、公積金貸款首付都作出調整，即使是本地人也限購2套，有的直接規定購買幾年內不得出售，覆蓋范圍廣、力度大，房價過度上漲態勢得到了遏制。

　　說來也有意思，有一些本身綜合實力并不強的三四線開外的城市房價出現了跟漲。根據國家統計局的數據，5月份70大城市房價環比漲幅排名前三的是蚌埠（+3.4%）、北海（+3.2%）和湛江（+2.6%）、這三個城市在4月份的漲幅分別是：蚌埠（+2.2%）、北海（+1.9%）和湛江（+1.0%）。

　　此外，國信證券、中國指數研究院等機構數據顯示，土地市場上，威海、萊蕪等城市占據近期住宅用地成交活躍度前十的位置。種種跡象表明，三四線逐漸成為樓市的新熱點。

　　為什么會出現這種現象呢？

　　回想一下之前，一二線城市、環一線城市房價高漲，為了應對房價上漲，這些城市紛紛出臺了限制政策，低端產業人口不斷外流，為三四線城市提供了外溢的購房需求。還有重要的一點是，與熱點城市執行“限制”政策相對應的是，這些三四城市執行的是“去庫存”政策，主要表現就是，為了鼓勵購房推出了購房補貼的優惠政策，房貸利率、首付已然維持在較低水平，這對刺激購房需求、進而推動房價上漲也起了一定作用。

　　雖然一二線城市房價處于高位盤整期，三四線以及開外城市房價進入快速上漲期，但是這種上漲未必能持久，無論從資源上還是人口流入方面，這類城市都缺乏像一線城市那樣強有力的吸引力，購房者買房后無非是處于一時的虛幻狀態中，這種需求是被動創造出來的，而不是主動的需求，房價難以維持長久。

　　三、上半年樓市政策特點：

　　1、從需求端入手，城市政策分化明顯、波及范圍廣

　　通過上面對一二線、環一線、三四線城市的分析不難看出，各個城市執行政策時的特點是：“因城施策，5限聯合，循序漸進，多地配合”。主要表現就是政策調整的力度不同，并且有些城市跟提前商量好了似的，在同一天出臺政策，比如包括長沙、無錫、嘉興在同一天出臺限售政策，此后成都、廈門、保定等30多個城市出臺了限售政策，但是限售年限、限售對象有差異，比如大部分城市限售政策均要求新購商品房在2-3年內不得轉讓,且前提都是在限購的區域內，而有城市規定5年內不能轉讓；在限售對象方面,杭州明確限售對象僅為企業,提出企業購買杭州限購區域住房需滿3年方可上市交易;保定白溝新城等地政策限制的是非本地戶籍居民(家庭);廣州、無錫則對居民和企業售房設置了不同的“禁售期”。

　　限售與限購、限價（限制住房價格）、限貸（限制貸款首付、利率）、限商（限制商業房作住宅）形成了“5限”的格局，影響城市范圍之廣泛大家有目共睹。

　　另外，在前期出臺政策后，各地方會根據效果持續跟進“補丁政策”，比如北京在去年提高首套房貸款首付后，今年先后將利率提高到9折、將二套房貸款年限從最長30年縮短至25年，限制商業用房作為住宅上市交易、將首套房貸款利率上浮10%...可以說，出來的政策不是一勞永逸，而是根據市場情況隨時準備做出調整。

　　2、針對供給端作出重要調整

　　值得一提的是，不僅是從需求端控制，在供給端也采取相應措施。住房城鄉建設部、國土資源部聯合發布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求根據庫存去化周期情況調整土地供應策略，主要內容是：

　　對消化周期在36個月以上的，應停止供地；

　　36—18個月的，要減少供地；

　　12—6個月的，要增加供地；

　　6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　說白了就是，房子多的地方減少供地，房子少的的增加供地。其實4月的時候，北京市政府批準《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，計劃今后五年供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。就在6月13日，北京自住房面向新北京人（穩定就業的非京籍無房職工）專項配售的首個試點項目來了，其中30%的房源即128套，專項面向新北京人出售。

　　從需求端著手解決供需問題已悄然被列入政策計劃中，因此，在接下來的半年內，“去庫存”依然是樓市政策的一個重要關鍵詞，只是圍繞“去庫存”產生的實際行動會因城市而異。

　　總結起來，融360房貸君認為，一線跟熱點二線城市房價處于高位橫盤狀態，使得大量需求涌向周邊或部分強三四線城市，推高了這些地區的房價。上半年從需求端、供應端都采取了相應措施，正如上面所說，不同城市出臺的政策、執行力度差異明顯，形成了“因城施策，5限聯合，循序漸進，多地配合”的政策格局，一直到年底應該都是這種狀態。

　　四、給購房人的三個建議

　　1、摸清政策和市場情況

　　還是那句話，買房前先得了解城市的政策要求和房價走勢情況，對于一些“認房認貸”“限售”的城市，你邁出的第一步直接影響到以后能否順利買房。比如如果是剛需，名下沒有住房，但是有過住房貸款記錄，再買房就很有可能被認定為二套房，對于經濟能力有限的家庭來說，高出10%+的首付無疑增加了購房成本。市場在變，購房人也要順應行情作出決定。

　　2、認清自己的需求、經濟狀況

　　這個也是老生常談了，但是還是得拿出來說，買房一定要有一個最基本的出發點，投資還是自住，預算多少等等，今年的政策無非是針對一些超高房價的投資人的，在整體的大背景下，現在買房用來投資還是要慎重，因為你不知道以后還會有什么針對性的政策出來，殺你個措手不及。剛需，要心里有個資金底線，畢竟對于多數人來說，買房可能花費了一家人的全部積蓄，但是如果對生活質量要求較高的話，房貸月供最好不要超過家庭月收入的30%。

　　3、買房盡量選熱點城市

　　買房要盡量選擇北上廣深以及另 外15個新一線城市，依次是：成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長沙、青島、沈陽、大連、廈門、蘇州、寧波、無錫。這類城市無論從資源還是產業發展、人口流入看，綜合實力較強，買房更有保障。

　　注：以上數據來源于國家統計局、中國房價行情平臺、云房數據研究中心

責任編輯：曉麗