近年來屢屢被傳停貸的開發貸,可以說是涉房貸款中的“弱勢群體”。

　　相對于按揭貸款,同為涉房貸款的開發貸的規模要小很多,且資產質量確實也相形見絀——部分國有大行開發貸的不良貸款率超過了2%。

　　商業銀行對此的態度是“抓大放小”,增強對行業龍頭企業的支持,對中小房企則愈發謹慎;而券商分析師則提醒,在房企競爭的3.0時代,與資金使用效率高度相關的周轉率才是核心競爭力。

　　開發貸資產質量分化

　　大行不良貸款率較高

　　今年中期,上市銀行開發貸的資產質量分化明顯。披露了開發貸資產質量的三家國有大行開發貸不良貸款率均超過了2%,甚至最高達到2.26%。

　　當然,并非所有上市銀行開發貸的不良貸款率都較高,股份制銀行披露出來的數據要好得多:興業銀行該項指標為0.62%,中信銀行為0.07%,浦發銀行為0.28%,招商銀行為1.07%。

　　不過,僅四家國有大行合計的開發貸余額就達到了2.58萬億元,而25家A股上市銀行房地產開發貸款

　　合計為4.68萬億元,四大行的開發貸占比約為55%。

　　“開發貸主要資金來源是國有大行,國有大行的資產質量和態度毫無疑問是最關鍵的;部分股份制銀行最近幾年對待開發貸的熱情雖然有所上升,但是基數較小,影響力有限”,某股份制銀行人士對《證券日報》記者表示。

　　由于開發貸資產質量承壓,銀行對于客戶的選擇自然愈加謹慎,在原有白名單的基礎上,對行業龍頭進行傾斜。

　　某股份制銀行華南地區分行行長曾對《證券日報》記者表示,該分行低不良貸款率(低于0.2%)的秘訣之一就是“聚焦‘三優一特’公司客戶,即優質上市公司、大優企業、大優項目以及區域特色,推進名單制管理和開發”。

　　地產龍頭“秀恩愛”

　　銀行借款仍是主渠道

　　對于市場各方對于房企的融資能力有著可謂超乎尋常的關注,被銀行青睞的龍頭上市房企也樂于主動在財報中披露自己穩健的融資結構以及較為劃算的融資成本。此外,已經獲得而尚未使用的授信也是房企對于自己流動性寬松的佐證。

　　保利地產表示,公司憑借出色的業績表現和良好的企業信譽,與各大金融機構建立了長期、穩定的合作關系。在傳統銀行融資上,公司發揮央企優勢,不斷鞏固銀企合作關系。截至目前,公司銀行貸款授信額度3297億元,剩余未使用額度1925億元,與此同時,公司新獲取銀行貸款平均融資成本僅為4.66%,顯著低于行業可比公司。

　　中糧地產表示,公司將銀行借款作為主要資金來源,報告期內公司獲得銀行授信349.29億元,已使用168.34億元(含銀行保函等),未使用180.95億元。

　　金地集團擁有多樣化的融資渠道,包括銀行借款、發行債券和中期票據等。截至2017年6月末,公司有息負債合計人民幣413.93億元,其中,銀行借款占比為53.31% ,債券占比為44.51%,其他借款占比為2.18%,債務融資加權平均成本為4.48%。

　　對于央企或優質房企而言,銀行信貸的優勢遠不僅在于體量,最重要的優勢實際上是價格。事實上,對于商業銀行來說,為了爭奪優質客戶,開發貸的價格已經幾近成本價。

　　中國國貿也表示,截至報告期末,公司獲得銀行機構授予的長期信用額度為28億元,其中尚未使用的信用額度為19.6億元。今年上半年,該公司長期借款的利率區間為4.41%-4.90% (與2016年持平,低于2015年)。

　　此外,《證券日報》記者同時注意到,目前貸款基礎利率LPR已經長時間保持在4.3%,該指標是基于報價銀行自主報出的最優貸款利率計算并發布的貸款市場參考利率。部分央企和國企背景的上市房企顯然能夠達標“最優企業”,融資成本自然不會偏離LPR太遠。

　　毛利率水平

　　足以覆蓋融資成本

　　企業的融資償還能力顯然與其賺錢能力有關。如果單純從房企行業的平均毛利率水平來看,確實能夠較為輕松的覆蓋其向銀行貸款的融資成本。

　　世茂股份表示,2014年-2016年以及今年第一季度,該公司主營業務毛利率分別為41.40%、36.31%、 35.84%及34.72%。不過,公司也表示,不排除毛利率受到未來銷售土地價格、勞動力成本、融資成本等成本上升以及宏觀政策調控等因素的不利影響。

　　萬科則表示,上半年其結算毛利率為24.8%,較2016年同期提高7.2個百分點。

　　即使上市房企毛利率水平不盡相同,但是據本報記者了解,絕大多數上市房企今年中期的毛利率也在20%以上,足以覆蓋利率大約在4%-10%之間的銀行借款成本。

　　凈資產收益率懸殊

　　七成房企不足5%

　　此外,一位中介機構人士對本報記者表示,除了毛利率以外,判斷房企融資性價比的重要因素還應該包括凈資產收益率,換句話說,如果房企融資后資產的利用效率能夠遠遠高于銀行貸款成本,那么其融資行為的有效性可以獲得加分,保持合理的凈資產收益率也是回報股東出資以及向銀行展示償債能力的最佳方式之一。

　　同花順數據顯示,上市房企今年中期的加權凈資產收益率在 -52%至31%之間,可謂相差十分懸殊。其中,龍頭房企的加權凈資產收益率大多在6%左右,除了華夏幸福以外,均未超過10%。不過,與銀行不同,上市房企該項指標的波動率較高。

　　房貸競爭3.0時代

　　周轉率為核心

　　事實上,除了基礎財務數據以外,項目開發周期對于房企的融資成本和承壓能力而言也是至關重要,甚至可能關系到房企未來的核心競爭力。

　　金地集團中報顯示,盡管其具備較強的項目運作能力以及較為豐富的項目運作經驗,但如果項目的某個開發環節出現問題,可能會直接或間接地導致項目開發周期延長、成本上升,存在項目預期經營目標難以如期實現的風險。

　　中糧地產、華夏幸福等公司也紛紛表示,其營業周期通常從購買土地起到建成開發產品并出售收回現金及現金等價物為止的期間,該營業周期通常大于12個月。

　　長江證券研報指出,時代變遷,房企核心競爭力不斷切換:1.0是土地為王時代;2.0是杠桿為王時代,房企通過多渠道融資并囤積土地,追求高杠桿并享受地價重估的高毛利;3.0是周轉為王時代,房企核心競爭力是運營能力。研報指出,在3.0階段,房企由提升資金杠桿轉為提升資金效率,即高周轉經營,代表指標為開盤周期、資產周轉率、存貨周轉率。在這一階段,一方面資金環境收緊導致融資成本上升,另一方面房企資金杠桿基本上用足,房地產企業的核心競爭力轉為提升運營能力實現高周轉,從財務指標上體現為開盤周期加快、資產周轉率提升、存貨周轉率的提升。

責任編輯：陳愛