區域金融觀察

　　陳銘介紹，2017年他所在銀行系統在龍灣區的存款超巨額完成指標，甚至“把2018年的指標都完成了七七八八”，這其中不乏年紀較長的拆遷戶主動儲蓄。

　　拆遷，是溫州2017年的主題詞。

　　從2016年10月溫州鹿城區雙嶼街道中央突發農房倒塌事故，引發全市“大拆大整”專項行動以來，特別是溫州城區（鹿城、甌海和龍灣區）進行了大規模城中村改造和拆遷整治。

　　伴隨拆遷的，是大量民間資本再涌入樓市，在2017年新房供應有限的背景下，溫州一、二手房地產市場數據出現全面飄紅。

　　2018年溫州樓市將如何走向？除了依靠政府方面的土地規劃，如何在“大拆大整”之后鋪開“大建大美”？在剛需背景下，“房價微漲，也不至于漲得太高”，成為當地多數業內人士的判斷。

　　拆遷背后的供需變化

　　春節期間，溫州居民李建國心里有一塊石頭沒有落地：他的老房子。

　　一年多以前，就有消息稱這套房子所在片區要被拆遷，此后房子的市場評估峰值價已將近翻了兩番。但一直沒有準信，還有的地方“人都搬出去了，又說不拆了，再搬回去”，李建國心里越來越沒底，于是在年前將房子掛牌出售。

　　詢價者三三兩兩，但仍夠不上他的心理預期。而一旦拆遷，其心理價位與當前拆遷政策的差價就超過20萬元，還不包括贈送的面積。

　　以龍灣區的拆遷安置政策為例，假設有一間兩層房屋，占地100平方米，合法面積共200平方米，若舊房比準價為1.09萬元/平方米，安置房市場評估價為1.48萬元/平方米，按照貨幣安置的標準，算上合法面積補償、空翻部分補償（類似贈送優惠面積）、貨幣補償獎勵、新購房補助，總額約為350萬元。

　　在大規模拆遷后，房子供不應求的現象逐漸凸顯。

　　根據樓盤網的數據，2012-2014年溫州市區住宅供應量（面積）大于銷售量，但從2015年開始反彈，2017年銷售量超供應量面積為五年來最高。

　　疆宇房產的統計數據顯示，2017年溫州市區住宅供應168萬方，銷售208萬方，供不應求約40萬方。截至去年末，市區商品住宅庫存去化周期僅為3.3個月，而2016年為5.5個月。

　　2017年是溫州房價在2015年止跌企穩以來，增長最為明顯的一年。根據安居客統計，溫州市房價前三季度增長較快，漲幅在5%左右；四季度有所回調，但12月末較1月末的漲幅也有1.7%左右。此外，還要考慮到部分新開樓盤“被限價”。

　　拆遷的金融視角

　　“拆了大部分，誕生了許多‘拆二代’?！痹诋數劂y行工作的陳銘感嘆道。他工作所在的龍灣區在三區中面積最小，但根據《溫州市人民政府辦公室關于印發2017年溫州市城中村改造工作計劃的通知》，當年要完成永中街道上灣村等20個行政村8000戶以上的整村簽約、騰空和舊房拆除，村數在三區中最多。

　　過去兩年，陳銘既目睹了大拆大整，也從金融角度見證了爆發式的2017年。

　　拆遷戶安置目前主要有兩種選擇：一是貨幣安置，即從政府獲得與拆遷房等價的現金；二是產權置換，即等待安置房。前者令拆遷戶手上持有大量現金。

　　陳銘介紹，據其了解，2017年他所在銀行系統在龍灣區的存款超巨額完成指標，甚至“把2018年的指標都完成了七七八八”，這其中不乏年紀較長的拆遷戶主動儲蓄。

　　“短期來看，貸款存量是下降的?！标愩懻f：“我估計，在龍灣區，一名客戶經理平均手上會有1億-2億元的貸款存量，或者更多。去年因為拆遷戶提前歸還貸款等原因流失的貸款規模，人均大概有500萬-1000萬元?！?/P>

　　如果把視線拉長，貸款增量也頗為可觀。據陳銘透露，該行龍灣區貸款2017年增幅創歷史新高，約為40%，其中安置房相關貸款是增長主力?！拔覀內ツ?、8月時按揭貸款就基本停了，房貸的資本占用太厲害，我們的額度比較緊張，傾向于做小額分散的?！?/P>

　　在拆遷貨幣安置過程中，還誕生了一個新的銀行貸款品種。以鹿城區為例，政府在支付拆遷房款時，若在0-3個月以內支付，無利息；若在3-6個月支付，向拆遷戶提供年化5%的利息；6-9月提供年化10%利息，相當于向拆遷戶支付貸款利息。

　　有的拆遷戶雖然選擇延遲收款，但又急需買房，就可以憑借和政府的拆遷協議，按照協議數額向銀行貸款，到期還本付息，銀行利息基本與政府利息抵消。陳銘表示，對于銀行而言，這是小風險業務，也是過去一年發展較快的一個貸款產品。

　　“大拆大整”到“大建大美”

　　在一輪大拆大整過后，基調正在發生變化。

　　“拆得差不多了，今年主基調是大建大美，是要慢下來建設了?！睆氖虏疬w相關工作近三年的林雪慈向21世紀經濟報道記者表示，拆遷地塊的規劃非常重要，溫州發展較省內其他城市落后了幾年，若規劃不好，可能再拖慢溫州發展進程。

　　根據《溫州市人民政府辦公室關于印發2017年溫州市城中村改造工作計劃的通知》，當年全市重點改造范圍內計劃完成81個行政村（另10個自然村、區塊），30970戶以上。

　　在溫州市棚戶區改造項目中，城中村占了大部分，同時還有一部分城鎮危舊房以及舊住宅區改造項目。據溫州日報報道，近2年多時間，溫州已拆除的地塊計劃于2018年開工建設的安置房項目約4萬套以上。

　　拆遷分現金還是安置房，在個人和家庭眼中是一筆經濟賬?！拔医佑|到的情況，大概五五分。主要看分回的現金夠不夠買一套合適的商品房?！睖刂莓數亓硪徊疬w辦相關工作人員表示。

　　溫州房價未來的走勢，人口變量不容忽視。溫州當地高校一位不愿透露姓名的學者指出，溫州市區常住人口比較穩定，但扣除自然增長率后，人口總體呈凈外流態勢。

　　以鹿城區暫住人口為例，根據鹿城區公安部門統計，近十年來，2011年人口達到巔峰，為84.55萬人；2017年降到最低，為57.01萬人，比2016年減少8.99萬人。

　　如何拆遷安置，除了經濟賬之外，更關乎一座城市的可持續發展。

　　“相對于把土地招拍掛出去，做商品房，以匹配更好的配套設施，或者去扶持新興產業，把房子拆了再建很多安置房的土地利用率太低?！绷盅┐缺硎?，這可能也是鹿城區推出“房票”制度的一個考量，希望控制安置房比例，提高土地利用率。

　　所謂“房票”，本質是安置屬性商品房。申請獲得房票的拆遷戶，可以憑借房票以折扣優先選購指定地塊的指定商品房。但目前該制度未正式落地。

責任編輯：松崎