近期，我國住房信貸市場一些變化引發關注。一方面，2017年1月以來，個人住房貸款利率連續19個月上升；另一方面，部分商業銀行擬對個人住房貸款進行微調，如適當下調首套房貸利率。住房信貸政策關系房地產調控大局，也與老百姓切身利益息息相關。未來應繼續實施差別化住房信貸政策，對政策調整和業務經營應更加審慎。

不可否認，金融是房地產市場的血脈。2017年，我國個人住房貸款余額首次突破20萬億元，達21.86萬億元，同比增長22.2%，仍然保持較快速度。與此同時，還有部分個人消費貸款等違規流入房地產市場。大量信貸資金進入房地產市場，既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下居民投資熱情所帶動。

而住房信貸政策作為房地產調控的重要手段，作用進一步彰顯。相較于行政強制色彩濃厚的限購政策，住房信貸政策對于調整房地產市場短期的投資性需求、投機性需求都有更明顯的作用。研究也表明，貸款利率、首付比例以及對購房者收入、財產及貸款年限的限制等都會影響到購房成本，從而影響到消費者的購房行為。調整住房信貸政策，可從調整貸款總量、貸款價格、貸款條件、貸款首付以及貸款期限等入手，量價并舉，長短結合，既調控總量又調整價格，既著眼當下又引導預期。

7月31日，中共中央政治局會議強調，“堅決遏制房價上漲”。今年來，我國貨幣政策邊際放松，銀行間流動性趨于充裕，市場預期將引起新一輪房價上漲。此次會議給出了明確信號，措辭方面刪掉了此前的“過快”，凸顯了中央解決房地產市場問題的決心，下一步房地產調控可能將進一步加碼。在這種情況下，商業銀行對住房信貸政策的調整和實施應該更加審慎，應根據區域、需求不同進行差別化對待，服從和服務于房地產市場平穩健康發展的總體要求。

從區域上看，應堅持“因城施策”。對于部分房價上漲較快的熱點城市，整體上應繼續嚴格控制貸款總量，主動上調貸款利率，適當收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。對部分房地產庫存量較高的三四線城市而言，商業銀行可在風險可控的前提下，合理發揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產市場“去庫存”。

從需求上看，對不同的購房需求應區別對待。應該看到，我國城鎮化還將持續較長時間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足。因此，應區分不同客戶，合理滿足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時，要加快金融產品創新步伐，加大對住房租賃市場的支持和服務，推動落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

在差別化住房信貸政策實施過程中，還要采取措施，防止部分人群利用“假結婚”“假離婚”等手段“鉆空子”，從而使住房信貸政策及相應措施走形變樣。

2003年，央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，首次提出個人住房貸款差別化管理的理念，強調針對不同的購房人采取不同的住房信貸政策?？傮w而言，在政策框架之內的個人住房貸款利率等調整應交由商業銀行決定。但同時我們看到，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快，潛在風險不斷累積。在流動性較為充裕、負債成本逐步下降的情況下，商業銀行應保持清醒認識，審慎經營個人住房貸款業務，不向市場發出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要，也有利于穩定家庭部門杠桿、抑制房地產市場泡沫。

（作者系中國銀行業協會行業發展研究委員會副主任、中國人民大學重陽金融研究院高級研究員、中國電子銀行網專欄專家）

責任編輯：王超