二手房交易的時候，有些換房的購房人有著雙重身份，既是買房人也是賣房人，在房屋買賣過程中面臨著許多問題，比如舊房子的貸款還沒還清該怎么交易？買賣的時候需要注意什么呢？

　　融360說房君（fangdai123）在這告訴大家，二手房貸款沒還清也能換房，只是需要提前把剩余貸款還清，解除抵押才能出售、買新房。

　　先來說說賣房前還貸款、解押的操作。

　　如何還清貸款？

　　1、房貸轉按揭

　　意思就是將剩余貸款債務轉給新的買房人，不過需要先征得貸款銀行同意，賣房人向銀行申請變更借款人、借款期限等信息。另外，如果買家跟賣家申請房貸的銀行不是一家，還會涉及跨行轉按揭，但是未必所有銀行都支持這項業務，這種方式有一定的局限性。

　　2、用買家首付或全款還清貸款

　　如果買家首付金或者全款金足夠還清貸款，賣家可以申請用上述資金提前還貸，這是最為常見的一種方法。當然，這得取決于買家的資金狀況，如果對方經濟能力有限，需要籌集資金，加上信貸政策的收緊，銀行審批房貸的周期變長，著急賣房子的話就要慎重了。

　　還款時，建議利用好中介和銀行的居間作用，不要把錢打到任何個人賬戶，而是打到第三方資金監管賬戶，防止資金被人濫用，弄得錢房兩空。

　　3、賣家籌集資金還貸

　　假如上述兩種方法都行不通，只能由賣家自己籌錢還款了，這種方法相對買家更穩妥，具體還要雙方溝通協商。

　　如何解除抵押？

　　各地區對于解押時間的規定不同，有的要求在過戶之前完成解押，也就是說這樣的房子即便沒有辦理完解押，也能房屋核驗、網簽、房屋評估、商貸銀行面簽。而有的地方規定必須先辦完解押，才能核驗房源。

　　解押的大致流程如下：

　　1）聯系銀行預約解押業務

　　2）去銀行柜臺辦理提前還款

　　3）按約定還款

　　4）辦理結清手續，打印利息清單

　　5）到銀行貸后中心出抵押材料

　　6）到不動產中心解押

　　7）歸檔完成解押

　　再說說換房遇到貸款未結清的房子時，要特別注意的幾個問題：

　　1、做好房屋背景調查

　　去房屋所在地房產登記部門查詢房屋檔案情況，是最簡單直接的方法。如果條件不允許，可以通過走訪街坊鄰居，咨詢業主群等方式側面驗證房屋信息。

　　2、在合同中明確違約責任

　　另外，簽訂購房合同的時候，要明確各種違約責任，比如房屋價格、權屬，解押過程中可能會出現的違約問題等，盡量不要聽信口頭承諾，落實到白紙黑字上才具有法律效力，出現問題也利于取證維權。

　　同時，一些舊房貸款沒還清的換房人，對資金的依賴性較強，需要用資金進行周轉，合同中要注意給自己留出足夠的時間辦理解押、收款、付首付、等操作，以免因時間不足造成違約。

　　3、做好產權預告登記

　　還有一種防止房子被一房二賣的方法，叫做預告登記，指的是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。翻譯成大白話就是，提前向房管登記部門做好產權備案，將房子“鎖定”。

　　預告登記后，賣方不能未經買房人同意就隨意處置房子，包括將房子抵押、出售給別人，即使跟第三方簽了合同也無效，在一定程度上保證了買房人的權益。

　　二手房交易過程相對復雜，出現風險的可能性更高，尤其是貸款沒還清的房子，由于涉及產權抵押和資金問題，買賣雙方要留意其中的風險，比如確認房屋信息、銀行解押規定、交易周期等，總之，多留個心眼是沒錯的。

責任編輯：曉麗