剛剛，央行發布了一則重磅公告，明確了房貸的新定價辦法。

10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

也就是說，以后買房貸款，利率要跟著LPR走。那么，是漲了還是降了呢？

1、定價基準轉換后，無論是首套個人住房貸款利率還是二套個人住房貸款利率，都與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

2、人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。

問題一：LPR是什么？

LPR即貸款市場報價利率，是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。在18家報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，指定發布人對報價進行算數平均，形成貸款市場報價利率并對外予以公布。

8月20日，央行公布了改革后第一期LPR利率，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%。

問題二：怎么跟著LPR走？

1、以今年10月8日為界，之前簽了合同的還按“老規矩”；10月8日之后，要看央行最新公布的LPR。不過調完之后基本和現在水平差不多。

央行有關負責人表示，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

通知顯示，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

敲黑板啦！

央行有關負責人表示，定價基準轉換后，無論是首套還是二套，個人住房貸款利率都與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

2、公積金貸款還按老政策

通知顯示，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

3、重定價周期最短為1年

通知明確，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

什么是利率重定價？央行有關負責人表示，利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

4、LPR期限只有1年和5年期，房貸利率期限各不相同，怎么解決？

央行有關負責人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率，有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

5、在LPR基準上如何上??？

首套利率≥相應期限LPR

二套利率（商業用房利率）≥相應期限LPR+60個基點

通知規定，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

在此基礎上，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。

通知顯示，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

通知還明確，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

天風證券銀行業首席分析師廖志明舉例稱，如果地方要求加點幅度不能低于30BP，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30BP。倘若借款人資質一般，銀行可以與借款人協商貸款利率為LPR+50BP。

問題三：房貸利率未來會怎么走？

舉個“栗子”：

——小張要買套房，9月30號簽了合同，但還沒開始交貸款，那么新規跟他并沒有什么關系。

——剛工作不久的小李要在北京買自己的第一套房，預計今年11月15日簽合同，然后從公積金貸一部分款，不夠的部分再商業貸款，貸款期限15年，那么他就要根據10月20日公布的5年期LPR的利率來確定商業貸款部分的基準利率。從8月20日公布的LPR來看，利率為4.85%，然后再根據央行對地方的指導情況進行上浮，每家銀行可能也會根據自身條件有所調整。

既然房貸利率要看LPR這個“大哥”，那么未來的LPR走勢也會對房貸利率走勢形成影響。

廖志明表示，新規對市場的影響很小，仍然是之前嚴格的房地產政策之延續，住房按揭貸款利率與之前保持平穩，只有很小的一部分地區實際住房按揭貸款利率可能略升。

不過他也表示，上海是住房按揭貸款利率最低的大城市，首套房貸款利率95折較普遍，估計之后利率要比之前實際利率有所上調。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣?？紤]到未來LPR可能會下降，基準利率不動，LPR定價可能更劃算些。

圖片來源：融360

交通金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，新的個人住房貸款利率得以保持穩定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利于在推動企業貸款利率下降的同時，避免房地產市場過熱。

責任編輯：韓希宇