2020年最后一天，監管部門對銀行業房地產貸款集中度的一紙新規，成為2021年擾動市場情緒的首個焦點事件。據財聯社不完全統計，按照新規的要求，多家上市銀行的集中度指標逼近紅線，個別銀行的房地產貸款以及個人住房按揭貸款兩項集中度指標均越線。

今日，財聯社記者走訪各家銀行發現，目前各銀行在房地產貸款方面的政策暫未有明顯變化，個人按揭貸款的節奏較2020年12月份未現異常波動。

業內人士分析認為，短期看，超標銀行調整貸款結構確有壓力；但過渡期給足銀行整改時間，總體不會對銀行產生較大影響，預計相關貸款規模及價格均將保持相對平穩。本次政策的出臺也被視為房地產調控的一次全面升級，這有利于房地產市場的健康平穩，也有利于進一步落實“房住不炒”要求。

多家銀行房貸占比逼近紅線

根據此前央行、銀保監會此前發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“通知”）顯示，考慮到銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，通知分五檔設置銀行房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，共計10條紅線。

財聯社記者不完全統計發現，按照2020年中報披露的數據來看，不少銀行的相關指標已經超出監管上述的劃定范圍。

以第一檔的六大國有銀行為例，建行及郵儲銀行個人住房按揭貸款均超過了32.5%的紅線，而工行、農行、中行的個人住房按揭貸款的占比也均超過30%。從房地產總體貸款占比來看，六大行中5家銀行均超過35%，1家占比達到39%，逼近40%的監管紅線。而在第二檔當中，招商銀行、興業銀行、浦發銀行等銀行的房地產貸款占比也紛紛踩線。

“超標的銀行未來整改起來會有一定的壓力?！币晃汇y行業內人士向財聯社記者表示，從目前來看，房地產行業的貸款仍屬于較為優質的資產，且收益較高，這部分業務受到限制，意味著未來銀行擴表的速度也將有所下降。

盡管在實際操作中，尚未有具體的壓降計劃，但一些銀行業內人士已開始著手研究解決的途徑。

某國有大行相關工作人員表示，各行肯定會嚴格執行該管理制度，部分銀行目前都已超過監管上限了，目前可能采取的措施主要是通過資產證券化降低余額保新增投放。另有銀行人士也表示，部分表內額度出表將是一個可行的辦法。例如通過發行住宅房貸擔保證券（RMBS）和商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS），有助于降低房地產貸款的占比。

而對個人按揭貸款來說，一位某農商行人士向財聯社記者表示，如果個人按揭超監管紅線，銀行可能會進一步控制相關貸款額度，貸款利率也可能有所提高。不過，財聯社記者今日走訪多家銀行及房地產中介機構時發現，各家銀行目前對個人住房按揭貸款的政策、放款速度較此前暫未有所變化。

中原地產首席分析師張大偉表示，監管也應關注房貸以外的消費貸、企業貸等貸款資金被挪用進入房地產的可能性。

2年到4年過渡期時間寬裕

通知對達標給予了2-4年的過渡期安排。2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

此外，對于業務調整過渡期結束后因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經相關部門評估后認為合理的，還可適當延長業務調整過渡期。

盡管從短期來看，新規對超標的銀行會有所影響，但銀行業內人士普遍認為，由于監管給足了過渡期，所以該政策從總體上看，影響不會太大。

中泰證券研究所所長戴志鋒向財聯社記者表示，監管給出了2年到4年的過渡期，足夠銀行轉型。從總體上來看，未來銀行房地產貸款規?？赡軙霈F增速放緩甚至略有下降的情況，但總體來說規模、價格均將相對平穩。

實際上，在“住房不炒”的大背景下，各家銀行此前已對相關政策有所預期，不少銀行早已著手調整貸款結構。

數據顯示，截至2020年6月末，36家上市銀行房地產業貸款余額達7.04萬億元，較2019年末增加7201.78億元，增幅為11.40%。但整體看，近幾年上市銀行房地產業貸款余額隨保持增長趨勢，但自2019年開始明顯放緩，增速較2018年出現明顯下降。

而由于零售銀行的發展，一些銀行個人房貸規模上升較快?！皞€人住房房貸方面，近年來銀行普遍的投放量總量基本沒有超過2016年的峰值?！币晃汇y行人士向財聯社記者表示，在過渡期之下，2021年不會產生逆轉性的影響。

另有城商行人士向財聯社記者表示，監管劃定2年到4年過渡期，這意味著銀行達標的壓力不大?！氨O管給出的過渡期足夠用了，銀行能夠穩步地按照要求來落實這項標準?！?/p>

小微企業等或成未來重點信貸領域

有業內人士認為，房地產行業的資產質量相對較好，尤其是個人按揭貸款，屬于銀行的優質資產。數據顯示，截至目前，房地產業不良率普遍較低。2020年上半年，披露了房地產行業不良率的上市商業銀行中，有11家房地產行業不良貸款率小于1%。

“盡管如此，監管此次收緊房地產行業貸款，實際上也是希望銀行更多將信貸資金服務于實體經濟，同時為了防止房地產行業出現“灰犀?！笔录扇〉拇胧??！鄙鲜鋈耸勘硎?。

一位股份制銀行人士也向財聯社記者表示，銀行近年來正在調整信貸結構，未來銀行將拿出更多的信貸額度，來支持實體經濟的發展。而近期財政部出臺的《商業銀行績效評價辦法》也突出強調了商業銀行要更有效服務實體經濟。

戴志鋒認為，從長期來看，監管收緊房地產市場的貸款比重，讓銀行轉型做符合監管政策方向的業務，對銀行來說未必是壞事情，而至于是否能夠抓住機遇，需要看各家銀行經營能力的強弱。

他同時表示，未來銀行主動調整信貸結構的方向，更主要的在于小微貸款、制造業貸款、零售業務的消費類貸款等方向，而這些方向均需要銀行有強大的風險控制能力?！盁o論是否在房地產貸款占比上超標，銀行等金融機構均將面臨這方面的挑戰?！?/p>

責任編輯：王超