繼去年年末的中央經濟工作會議之后，今年的政府工作報告再次提出，“解決好大城市住房突出問題”。

北京是最具標桿意義的“大城市”。一方面，北京樓市的市場化進程啟動較早、市場體量大、輻射能力強，對環京、環渤海，乃至北方地區的市場，都有著直接或間接的影響；另一方面，作為監管中心所在地，北京的樓市調控政策一直有著較強的風向標意義。

根據國家統計局的數據，今年1月，北京新房價格同比增長2.9%，二手房價格同比上漲6.9%，是四個一線城市中房價同比漲幅最低的城市。也即，過去一年來，北京是房價控制最好的一線城市，甚至好于不少熱點二線城市。

近幾年來，北京一直執行著全國最嚴厲的限購、限貸等政策，強力的去杠桿措施，不僅對投資投機需求形成了有效制約，也令北京樓市調控享有“最嚴調控”的稱謂。

在供給端，大量限競房投入市場，被認為是平抑房價的關鍵因素。此外，監管層對市場變化的快速反應，則保證了政策的及時和有效。

這一系列舉措，共同構成了北京樓市平穩的密碼。在長期橫盤后，近期北京房價又有上漲勢頭，但市場基礎的穩固，以及調控手段的多樣，仍然令多數從業者抱有信心。

需求的基本面

從需求端來看，北京仍是當前調控最為嚴厲的城市。其中，現有的樓市政策框架，主要源于過去幾年來的幾項重要政策措施。

2010年4月30日，北京出臺限購政策，以家庭為單位，將新購商品房限制為一套，同時將限購門檻設置為連續5年納稅或社保證明。北京也成為全國首個出臺“限購令”的城市。

2015年，作為“北京城市副中心”的通州區，在現有政策的基礎上，將限購政策進一步升級。限購門檻設定為在通州區落戶三年，或在通州區擁有連續三年納稅或社保證明。由此，通州區被稱為“最難獲取購房資格”的區域。

2017年3月，北京先后出臺“317新政”和“326新政”。將首套房最低首付比例提至35%，二套房最低首付比例提至60%，暫停發放貸款期限25年以上個人住房貸款。同時，北京還將商住類房屋納入限購范圍，并實施停貸。

至今，北京的購房者面臨的門檻，仍為全國各城市最高。

這一系列去杠桿的政策措施，極大改變了北京樓市的需求結構。多家房企人士和經紀機構向21世紀經濟報道記者表示，當前北京樓市的投機需求已經絕跡，投資需求占比很小，剛需則成為主流。這其中，改善型需求已成為剛需中的主體，首套置業需求也占據一定的比例。

由于需求中的“水分”被擠出，近幾年北京樓市的成交量也有所下降。2017年至2020年，北京新房年度平均成交量約為3.3萬套，二手房年度成交均值約為15萬套，比此前的年度交易規模下降了三到四成。

這四年也被業界稱為北京樓市的“筑底期”。由于成交量位于相對低位，加之“限價令”等政策的實施，北京房價基本處于“橫盤”狀態。

其間，北京樓市也曾有過小幅波動。為應對政策邊際效應遞減的現象，近幾年，北京根據市場變化，不斷對需求端的政策進行“修補”，或進行執行層面的強化。比如，北京在2017年對離婚一年內的貸款人實施差別化住房信貸政策，從而封堵“假離婚”的漏洞。2020年下半年以來，北京市的金融機構嚴查信貸資金違規進入樓市的現象。此外，北京對購房者資質和貸款流程的審核也不斷趨于嚴格。

供給端“調結構”

真正起到平抑房價作用的，被認為是供給端的調整。近幾年來，北京不斷督促已供土地的開發，使得市場有效供應規模逐漸增加。加之投機投資需求被抑制，北京樓市供應緊張的局面逐漸得到緩解。

從2017年末開始，北京大規模出讓限競房地塊，限競房項目則從2018年年中開始集中入市。中原地產的統計顯示，2018年到2020年，北京累計供應限競房9.1萬套，占新房供應的六成以上，大興、豐臺、房山、昌平四個區是供應的重點。成交方面，到2020年，限競房成交已接近新房交易的五成。

實際上，由于供應量過大，已有部分限競房項目陷入滯銷，但一些優質項目也成為市場的主流。中原地產統計的“2020年北京住宅銷售額排行榜”中，前8名均被限競房項目獲得。

限競房是指以“限房價，競地價”的方式拍賣土地，并最終建成的一種商品房品類。限競房主要面向剛需群體，與純商品房項目相比，價格優勢較為明顯。

多個房企人士向21世紀經濟報道記者表示，由于價格明顯低于市場水平，一個限競房項目，往往會影響到周邊的4到5個純商品房項目的定價，并影響到同區域二手房的報價。因此，在平抑房價方面，限競房的輻射力不容忽視。近幾年北京房價的穩定，即有賴于限競房的大量供應。

由于對市場影響過大，限競房供應的變化，幾乎成為北京樓市的“晴雨表”。

2020年末至2021年初，北京樓市一度出現“量價齊升”的現象。影響市場預期的，除了橫盤多年后的反彈心態，還有限競房供應量減少的影響。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，截至2021年1月，北京限競房的可售庫存，從最高的3萬套以上，下降到2.86萬套。同時，在2020年北京成交的土地中，限競房地塊的比重大幅下降?！半S著土地供應結果的變化，未來市場上的不限價房源將明顯增加?！?/p>

多數從業者認為，這種情況將使得北京的房價繼續面臨上漲壓力。實際上，部分高價地在去年下半年出爐時，北京一些二手房的報價就已經有所上調。

其間，北京啟動了多項應急措施，包括嚴查信貸資金違規進入樓市、對經紀機構實施監管、嚴查房企違規銷售情況等，使得市場快速恢復穩定。

除此之外，張大偉表示，考慮到剛需為主的基本面，北京樓市不會出現非理性上漲?！氨本┦袌鰧儆谌珖欢€城市最穩定的樓市，購房杠桿難度最大?！边@種情況下，市場不太可能出現高溫。

責任編輯：方杰