一邊是房價上漲，一邊是樓市調控政策頻出，在房價經歷了一輪上漲的廣州和深圳，購房的“路”仍然沒有變的平坦。

調控已細微到極致的深圳，自3月初試行新的積分制以來，第一個采用新制度的打新熱盤“宏發萬悅山名庭”項目，新近連著四天發布了4條延期開盤公告，一再推遲銷售節點。延遲開盤的原因，是由于購房人“因為月收入和流水、個稅不相匹配”，“短期內有大額資金轉入賬戶”等資質審查不過關。

放到全國范圍內，不斷加碼的調控，以及嚴查“房抵經營貸違規入樓市”，給熱火朝天的樓市澆下一盆冷水。但跟過往調控不同，一城一策、因城施策的調控舉措，并沒有讓全國范圍的樓市同步戛然而止。

政策拐點已現，但市場拐點尚未出現，買方的情緒沒有被澆滅，樂觀的聲音依然活躍，在一些區域，開發商大幅漲價、項目遭搶購等現象仍舊突出，恐慌性購房現象仍存。

收緊的銀行監管紅線

因為銀行放貸政策的調整，深圳購房者小王的計劃就被打亂了。據介紹，他去年12月中旬簽訂了深圳寶安區一個樓盤認購書，但至今仍未看到銀行同意批貸結果，期間他還被個貸經理要求提交近三個月內首付款來源中大額資金的證明，“即便是父母等直系親屬轉賬，若半年前已持有可直接認定；若斷續存入的，也需要核實為合理收入所得?！?/p>

除了流水、首付款有瑕疵會導致無法批貸，如果購房者有消費貸、經營貸、信用卡分期未結清，基本就意味著批貸買房的可能性為零了。

從去年至今，買房人明顯感覺從銀行貸款越來越嚴格了。同樣嚴格的還有開發商，對買房人資質的審查。用“打新”族小李的話來說就是，“登記不是倒在審核上，倒在了上傳資料的路上?！?/p>

作為年后深圳首個網紅打新盤，光明新盤宏發萬悅山名庭均價4.89萬/㎡，對比周邊6-8萬/㎡的二手房，差價顯著。但是，因為資格審核等因素，樓盤誠意登記時間已經延長了三次。數位參與該樓盤資格審核的購房者告訴第一財經記者，資料審核極為嚴格。

“比如，月收入要和流水、個稅相匹配；短期內有大額資金轉入賬戶，勢必要說明這筆資金的具體來源；首付來源要是找擔保的話，只能是父母等直系親屬，而且還得提供資料包括父母雙方身份證、結婚證、戶口本、收入證明、銀行流水、征信報告，前三樣證明擔保人和買房人的關系，后三樣證明擔保人的還款能力，缺一不可?！币呀涍B續提交三次資料審核均以失敗告終的劉小東以自身的幾次嘗試為例說道，資料審核的嚴格細致是深圳既往打新盤中所不能相提并論的，這超出了很多人的預期。

銀行對購房者的首付款來源審核提出了更多明確要求的還有廣州。

“審查的顆粒度和精細度是以往所難以企及的?！币患医洜I消費貸、經營貸、房產贖樓過橋等業務的互聯網金融中介平臺負責人感慨道，目前銀行正在嚴查首付款來源，他所在的平臺基于監管趨嚴，最近一周已經暫停接單了。

有多位新近辦理住房貸款的購房者幾乎都有提及，除了貸前調查、貸中審查、貸后檢查趨于嚴格外，這輪監管還明晰了首付款來源的穿透式監管。

以廣州為例，借款人家庭需提供首付款來源近半年流水，對于半年以內的轉入的資金，無論來源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實為活期存款、理財余額、保險余額、支付寶余額、股票余額等合理收入所得，而非借貸、墊資過橋、他人借名貸款，才能獲得準入。

另外，提交放款合規環節，需再次核實借款人家庭征信，如有新增消費類貸款或信用卡分期業務的，需提前結清后方可發放。以往甚少被涉及的直系親屬轉入資金，也需提供近半年流水；若斷續存入的，需核實為合理收入所得。

“之前客戶遞交的資料，沒有補足家庭征信和直系親屬轉賬的合理收入證明的，都需要補足?！睆V州工商銀行淘金支行的一位負責人表示，銀行要求這個政策從3月17日開始執行，銀行近日都在重新審核此前遞件的客戶資料，部分客戶被通知要求補足材料。

嚴監管漸成共識

市場各方并非沒有留意到來自資金端的監管壓力。

早在今年春節后，深圳再次穿透排查經營貸資金流向。其中四大行中有銀行對深圳地區房貸審批提出新要求，近6個月新增的消費貸、經營貸、大額信用卡消費、分期或融資，必須結清并提供結清證明，否則不予審批。

廣東銀保監局自2月9日至今，先是進駐廣州地區6個銀行網點，而后全面自查轄內（不含深圳）4501個銀行網點，再到現場督導了問題較為突出的一批商業銀行整改。

據廣東銀保監局，截至3月16日，轄內（不含深圳）銀行機構已完成個人經營性貸款自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元，個人消費貸款2165億元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元，共920戶。其中廣州地區銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元，涉305戶。

緊隨其后的3月18日，深圳也公布了督察結果。

據深圳銀保監局提供的數據顯示，2020年，部署深圳中資商業銀行對15.4萬筆、1771.73億元經營貸業務進行全面排查，選取6家銀行集中開展現場檢查，檢查覆蓋率近50%。針對發現的問題，責令銀行立查立改，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，叫停風險隱患較大的業務，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。平安銀行深圳分行、深圳農村商業銀行光明支行被點名。

隨著《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱“房貸集中管理新規”），自2021年1月1日起落地，再疊加接連而至的貸款業務審查，“防止住房信貸加杠桿”成為主基調，已成為各方共識。

同時，各地核查結果的相繼出爐，市場的各種看法也逐步浮出水面。

深圳一家稱“與銀行和金融監管審查機構都有關系網”的民間信貸公司陳姓負責人告訴第一財經記者，他經手的經營貸客戶最近有被查出來的，但他所在的公司目前仍在私下接單房產贖樓過橋、經營貸、消費貸等業務?！澳惝斆鎭砉玖?，但是肯定能做，只是我們會做的更隱蔽，讓你不被查出來”。

陳姓人士在留意到類似穿透式監管信息之后直言，1772億的經營貸規模，是自2020年4月以來發生的。這里面，涉嫌違規的貸款占比不到0.5%，幾乎可以忽略不計。銀行既是裁判又是運動員，一方面自查的動力并不純粹，另一方面，查處的結果并不具有說服力?！熬疽饬x大于實質，可以這樣理解深圳目前的監管吧?！?/p>

持這種看法的并不在少數?！皩鞘杏绊懙牧Χ?，我覺得還是得繼續觀察。因為如果深圳這次的排查跟去年一樣，雷聲大雨點小，或者說只是資金在進入樓市的時候查的比較嚴格，而并沒有把已經貸出去的那些款項進一步調查，那么對市場的影響也是有限的?！泵缆撐飿I全國研究中心總監何倩茹直言。

究其根源，這與房抵經營貸利率低于房貸利率，套利空間大有直接關系。尤其是房貸利率從2020年開始全面與LPR掛鉤，形成了形成了“MLF利率—LPR—貸款實際利率”的傳導機制，套利鏈條更通暢。

以深圳為例，5年期以上的LPR為4.65%，深圳主要銀行的首套房貸利率和二套房貸利率分別為LPR上浮30BP和60BP，達到分別為4.95%、5.25%，遠高于普遍為4.5%左右的房抵經營貸利率。更為特殊的是，去年疫情期間的2月底，深圳從市、區兩級對中小企業所獲貸款進行貸款總額、貼息期限的支持。

按照去年深圳各區貸款貼息的比例來看，原本年化利息4.75%的經營貸利率，經過市、區兩次貼息之后，它的實際利率能低至1.9%。在這種情況下，中小企業主或個體工商戶將已有房產抵押給銀行申請低利率的經營貸，倒手來買房；或是過橋買下一套房，然后抵押給銀行申請經營貸，再用貸款來買房，基本都能輕松利。

回看深圳2020年度全年的樓市：“715新政”前二手成交月破萬套，新政后，網紅盤打新熱度高。整體來說，跌宕起伏但表現不俗，一二手住宅年成交均同比2019年上漲20%左右。除了供求不平衡機制下，剛需客購買力強勁外，與往年稍有不同的是，這輪樓市行情火爆，伴隨著“眾籌買房”、“代持炒房”等樓市投機炒作之風的愈演愈烈。這背后，離不開加杠桿買房的助推。被監管部門注意到的房抵經營貸違規入樓市也不過是深圳這輪樓市投機炒作的集中表現之一。

有經手多單經營貸買房的多位不愿具名銀行人士坦言，讓銀行將所有涉房經營貸、消費貸、大額信用卡等違規資金深層穿透，一一揪出來太不現實。一個是工作量太大，不經濟；另一個，金融機構并沒有足夠動力去自查，沉沒成本極大可能要大于既得利益。

“銀行終歸是要盈利，要發展，深圳涉房信貸相對小微企業貸款的抵押物廠房、機器設備等來說還是屬于比較優質的資產，甚至是少數銀行的‘壓艙石’。再說，銀行要從頭到腳扒出來涉房信貸明細，銀行形成壞賬，房貸市場失序這種情況未必是各方能承受和應對的后果?！彼麛偸址磫柕?，這是金融機構、購房者、中介等各方得承認和面對的階段性現實，也是各方心知肚明的現實情況。

悄然變化的市場

正是因為金融監管機構和涉房信貸資產，并非簡單的非黑即白的二元對立關系，也影響到市場各方對于樓市后續走勢的判斷。

在深圳的多位市場人士看來，近一年多來，切身感受到樓市發生顯著改變的有兩個節點性政策：“715”新政和今年2月8日，深圳住建局在國內率先提出，建立二手房成交價格參考機制，并發布3595個小區參考價格。

這也讓更多深圳市場人士對于目前深圳金融監管機構祭出的信貸排查秉持觀察的態度。

“還是要看深圳這輪開始的精細化房貸融資監管的持續性、后續是否會有其他配套監管落地?！泵耖g信貸公司陳姓負責人和地產人士直言。

已經留意到新近宏發萬悅山名庭審核資料嚴格的深圳地產開發商人士心態整體較為從容。

在部分開發商人士看來，房企較以往承擔了更多來自金融信貸方面的審核工作量和責任，但并沒有影響到他們對于深圳后續樓市的營銷策略。這其中，與深圳樓市剛需需求強勁、樓市供求關系未發生實質性轉變等有關。在這部分人士看來，基于信貸穿透式監管并非出于壓制需求，而更多基于打擊投機泡沫，營銷策略并不會跟進調整。

“深圳福田、南山、寶中等部分過熱區域去年基本是一個月內房價直線上行至10萬+/㎡，投機行為的確太顯著。相比于大起大落的市場走向，更多開發商還是青睞于平穩發展的市場?！鄙钲谝患翌^部開發商的營銷人士直言道。

相較深圳樓市已經在過去一年完成一輪全面上漲之際祭出信貸排查，廣州的這輪監管被普遍認為調控時間點要更及時、節奏上要更巧妙、嚴打態度要更明確。

根據陽光家緣數據顯示，廣州樓市過去一年行情整體向好。二手房方面，年中的8月、9月及年底的11月、12月為全年價量成交高位。

與深圳在“28新政”樓市成交量斷崖下行不同，廣州高位成交的態勢仍在繼續。世聯評估等數據顯示，2021年2月，廣州商品住宅新增供應套數為3840套，環比下滑60.22%，同比上漲379.4%；供應面積38.97萬㎡，環比下滑59.52%，同比上漲381.71%，總體新增供應處于高位。

廣東中原地產項目部總經理黃韜向第一財經記者表示，廣州自2月至今開展的這輪銀行自查、監督檢查、違規處罰等地毯式的整治，在調控時間點上顯得比較有節奏感和精準?！皹鞘袩岬膭蓊^正要開啟了，這個時候配合著逐步加緊的信貸監管跟進，可以說極好避免了樓市成交的斷崖式下行給市場各方帶來傷害，有利于實現樓市軟著陸，讓房價悄然回落至‘穩’的狀態?！?/p>

合富研究院過去一年的樓市分析數據顯示，從市場格局看，廣州中心區（尤其荔灣、天河、海珠、越秀）可售貨量緊張的局面進一步加劇，區域內地價創新高，進一步鞏固周邊板塊物業價值；中心區剛性購買力流向近郊（黃埔、番禺）的趨勢更加明顯?！暗涂們r、價格較周邊有優勢、具備教育交通資源”的項目成交占各區成交比重在5-7成。

有留意到廣深監管策略殊異的多位地產開發商人士均表達了類似的感受：“穩”是核心訴求。

多位開發商人士均有提及，穩價出貨仍會是實力品牌開發商的主流營銷策略?！斑h郊區域庫存壓力較大，市場成交仍依靠‘低總價’/‘性價比’項目支撐，不排除降價可能，但中心區或者教育交通資源優勢突出的區域走勢還難以判斷?！?/p>

責任編輯：陳愛