2月8日，人民銀行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（以下簡稱《通知》），明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。

作為落實“房住不炒”的重要抓手，完善住房保障體系建設，有助于推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。銀行業金融機構的參與，則有助于提升對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支持力度。業內專家認為，在政策的保駕護航下，銀行業應進一步探索住房金融發展新模式，把握住房租賃市場發展機遇，在促進房地產業良性循環和健康發展的同時，推動自身發展，實現雙贏。

引導信貸資源流向相關領域

加強對保障性住房的金融支持力度，是近年來中央和監管部門明確提出的政策導向。在2020年年底，出臺《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》時，人民銀行、銀保監會就曾明確，在制定住房租賃金融業務有關意見、建立相應統計制度后，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

2021年7月2日發布的《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》明確要求，完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

房貸集中度管理對保障性租賃住房的“區別對待”，將緩解銀行在壓降涉房類貸款占比的壓力，引導銀行將信貸資源投向保障性租賃住房領域?！斑@次的政策讓涉房類貸款的管理更加細化，也會激勵我們進一步展業?！睒I內人士告訴《金融時報》記者。

《通知》的出臺，還將進一步促進地產融資轉型。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對保障性租賃住房貸款不限制規模，意在調整銀行資產結構，促進普惠金融發展，其邏輯與扶持中小微實體貸款完全一致。此次人民銀行、銀保監會也表示，加快建立完善住房租賃金融制度，也就是要針對新的住房供應體系，配置相應的金融支持制度，從而促進房地產行業轉型。

《通知》對商業銀行涉房類貸款投放會產生哪些影響？光大證券金融業首席分析師王一峰分析認為，假定保障性住房開發貸款與安居工程貸款的投放主體結構大體保持一致，預計每家商業銀行保障性租賃住房貸款余額僅為數百億元規模，且主要以國有大行為主。

“對于商業銀行而言，由于保障性安居工程貸款余額較低，政策允許存量貸款不計入‘雙集中度’統計口徑，對于銀行集中度指標的改善效果較為有限?！?王一峰表示。

“由于保障性租賃住房利率低，多數沒有抵押物或高信用等級擔保，銀行投放的積極性并不高。未來能做到多大規模，還有待觀察?！?李宇嘉表示，該領域在未來一段時間內，仍然主要以國企央企、大型優質民企及地方城投平臺為主，因為其在抵押物、信用等級方面，滿足銀行要求。而銀行對于改造類保障性租賃住房在運營中的流動資金貸款、物資采購貸款等，也應做出創新，以滿足行業需求。

保障性租賃住房迎來發展機遇

下一步，保障性租賃住房的快速發展可期?！半S著‘房住不炒’政策深入推進，房地產市場調控和監管力度不斷加大，房企融資受限、市場交易降溫，房地產市場從增量向存量過渡、從銷售為主向租購并舉轉型。保障性租賃住房憑借其特殊性質，承擔穩增長、保主體、促民生多重任務，在穩定房價預期、降低居住成本等方面發揮了重要作用?！?中國銀行研究院研究員鄭忱陽表示。

1月20日，住建部部長王蒙徽在全國住房和城鄉建設工作會議上表示，要大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。完善城鎮住房保障體系，指導各地合理確定本地區住房保障制度安排。加快發展長租房市場。這也給銀行業帶來機遇。事實上，在住房租賃市場發展的初期，銀行的金融力量就開始探索介入。

以建行為例，2017年，建行就提出住房租賃戰略，經過4年的耕耘探索，取得良好的戰略創新引領和綜合社會效應：多個案例入選住建部刊發的《發展保障性租賃住房可復制可推廣經驗清單（第一批）》；截至2021年年末，建行住房租賃相關貸款余額超過1300億元，支持新增租賃住房約50萬套（間），其中，惠及保障性租賃住房項目400多個，房源超過30萬套（間）。

1月26日，建行與中國保利集團簽署發展保障性租賃住房戰略合作協議。雙方擬共同搭建住房租賃金融合作平臺，以私募股權投資基金為載體，廣泛吸引社會資本支持保障性租賃住房建設，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設運營到公募房地產投資信托基金（REITs）發行的全生命周期業務模式，構建以盤活存量資產帶動增量投資的良性循環，激活資本市場支持保障性租賃住房建設發展的內生動能。

銀行參與需找準發力點

銀行的參與，不僅能加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，助力住房保障體系建設，滿足百姓安居需求，還可以讓銀行尋找住房金融業務發展突破口，調整和優化業務布局。

“銀行參與的主要的目的，就是想讓保障性租賃住房獲得低成本的普惠性金融服務，降低開發運營成本，讓項目可盈利?！崩钣罴蜗颉督鹑跁r報》記者介紹說，“后續應該讓在該領域著力較大的銀行，進一步調整貸款結構，用普惠金融的運營模式服務該領域?！?/p>

與此同時，銀行業也要從中尋找機遇。李宇嘉稱，“一方面，房地產融資的政策會延續收緊態勢；另一方面，整個房地產市場開始回落后，銀行基于風險考量，也需改變投放策略。未來，銀行要在保障性租賃住房和住房租賃領域尋找有潛力的項目，尋找那些出租率比較高、可持續運營的優質項目?！?/p>

責任編輯：方杰