根據市場需求和業務發展需要，興業銀行計劃發行不低于100億元房地產并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放；平安銀行將在核定額度內，計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發行工作，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放……

近期，多家銀行紛紛布局房地產并購項目，密集啟動并購主題金融債。專家和業內人士認為，此舉有利于幫助處于困境中的房地產企業出清風險，幫助房地產業探索輕資產模式運行。與此同時，為持續調整和優化住房金融業務布局，銀行業也在不斷探索新產品，以擴大保障性租賃住房供給，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

多家銀行發行房地產并購債

在興業銀行和平安銀行公布發行計劃之前，多家銀行已經進行布局。1月，廣發銀行表示，計劃于近期發行50億元房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。同月，浦發銀行已率先發行了首單房地產項目并購主題債券，債券規模為50億元，期限為3年，票面利率為2.69%，募集資金在扣除發行費用后，將用于房地產項目并購貸款投放。

1月25日，招商銀行與華潤置地有限公司及其下屬的華潤萬象生活有限公司分別簽署并購融資戰略合作協議，并購融資額度達230億元，專用于其并購業務，業務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品。2月14日，招商銀行又與大悅城控股集團股份有限公司合作，將優先為其提供地產并購相關的綜合金融服務，專項融資額度為100億元。

去年12月，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目，并提出對于兼并收購出險和困難房地產企業的項目并購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理的“三道紅線”。

“銀行通過發放房地產并購債，將獲得長期、穩定的資金來源，后續將加快發放房地產并購貸款，且并購貸款暫不納入房地產貸款集中度管理，銀行發放并購貸款積極性也會更高，能更好支持房地產企業的并購。預計今年房地產企業的并購將會增多?！闭新摻鹑谑紫芯繂T、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼說。

后續，銀行業的金融支持將更加精準和全面。興業銀行有關負責人表示，近期已陸續接洽多家市場優質房地產企業，實地調研其并購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產品組合，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的優質房地產項目。

助力房地產業轉型發展

與銀行業房地產項目并購主題債券井噴相對應的是房地產企業及其子公司在并購領域的密集行動。

2月14日，物業管理行業龍頭企業碧桂園服務控股有限公司發布公告，宣布并購中梁控股集團旗下物業板塊中梁百悅智佳，以加強在中高端住宅物業管理方面的品牌影響力，擴大社區增值服務潛力。

值得關注的是，并購有利于房地產業的轉型發展，使其從重度資金密集的重資產模式，轉向通過對客戶提供運營、管理、咨詢等各類服務獲得利潤的輕資產模式，減少自己所要承擔的資產負債表風險，解決資金周轉與資本循環困境。

以物業管理行業為例，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，物業管理包含社區商業、停車、醫療、家裝和智能社區等，既能給物業帶來增值收入，還能推動房企新建商品房的銷售。在存量時代，物業運營和管理帶來的現金流持續流入，不僅是房地產企業經營模式轉型的方向，也是國家鼓勵房地產新模式的方向。

銀行業的入局，也將為此提供助力。招商銀行有關負責人表示，在并購投融資業務上，將持續做好風險控制資金用途監控以及貸后管理，提供優質的地產并購金融服務，助力行業化解風險，發揮促進房地產業良性循環和健康發展的積極作用。

探索更多產品布局

去年12月，建行集團統籌推進的首單公募REIT（房地產投資信托基金）——建信中關村產業園公募REIT在上交所掛牌上市，該產品在開盤首日即觸及30%漲停線。

“建信中關村產業園REIT的標的資產包含3棟物業，均位于中關村軟件園，該區域平均空置率低，租金水平具有競爭力，承租企業集中于軟件與服務業、金融科技等行業，租金收入表現良好，可為產品投資者提供穩定的長期回報?！苯ㄐ杏嘘P負責人告訴《金融時報》記者。

據了解，建行還持續推動保障性租賃住房REITs（房地產投資信托基金）試點，以住房租賃領域實踐經驗為監管部門出臺政策提供參考，充分發揮母子協同效應，會同建信基金、建信信托、建信住房等子公司，以專業的基金管理人、重要的市場投資人、優質的資產持有人、高效的資產托管人等多重角色，積極參與保障性租賃住房公募REITs試點各業務環節。

專家表示，銀行業還應當加快其他產品的開發與運用。中國銀行研究院高級研究員李佩珈認為，作為盤活銀行存量資產、緩解資本壓力、調整資產結構、轉變盈利方式的重要手段，住房抵押貸款支持證券（RMBS）可以讓更多社會資本進入住房領域，幫助銀行提高資金周轉能力，既是住房金融改革的重要內容，也是盤活商業銀行存量資產、增強商業銀行服務實體經濟能力的題中應有之義。

“當前，在房貸集中度和‘三道紅線’等監管要求影響之下，不少銀行面臨壓降存量房地產貸款規模的壓力。未來一段時間，銀行通過RMBS以實現信貸結構調整的需求上升。要把握這一市場契機，引導更多商業銀行加快RMBS發行?！?李佩珈表示。

在產品設計方面，李佩珈認為，首先要遵循簡單、透明、清晰原則，更注重強化信息披露體系建設和信用評級機構“看門人”作用；其次要強化風險隔離，明確“真實出售”的標準，要求銀行建立差異化的風險自留機制，對高質量抵押貸款考慮給予適當的風險自留豁免；同時，還要加強銀行個人住房貸款風險管理，綜合考慮宏觀經濟波動等重要因素，針對新形勢借款人抵押物質量、借款人整體杠桿率水平等關鍵因素進行動態風險監控，防范基礎資產信用風險。

責任編輯：方杰