“設立針對新市民的住房金融互助機構，該類機構應采取股份制公司形式，保持多家競爭的市場格局，機構的資金來源于新市民的低息存款和政府貼息債券，資金用途是針對新市民的低息貸款，貸款額度與新市民的存款時間和數量掛鉤?！?月24日，中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌在《2022·CF40中國金融改革報告：金融促進高質量發展之路》發布會上作分報告《構建房地產新模式》時表示。

在該報告中，張斌提出，當前和未來房地產市場面臨的主要矛盾包括：都市圈高房價使得大量打工者難以在工作城市安居；房地產行業持續階段性的債務危機和過度縮表，危及全社會信用擴張和宏觀經濟穩定。

對于上述住房金融互助機構的政策可行性，張斌對21世紀經濟報道記者表示，類似這種專門用于支持中低收入群體住房需求保障的政策性金融機構，在發達國家有不同形式的存在，“我們只是在研究，實際設立的可能性還需要進一步呼吁大眾和監管部門關注?！?/p>

今年3月初，央行、銀保監會聯合發布《關于加強新市民金融服務工作的通知》，針對新市民在創業、就業、住房、教育、醫療、養老等重點領域的金融需求，鼓勵引導銀行保險機構積極做好與現有支持政策的銜接，結合地方實際，因地制宜強化產品和服務創新，高質量擴大金融供給，提升金融服務的均等性和便利度。

上述建議是張斌提出的“構建面向新市民的都市圈建設方案”內容之一，其他建議包括：

第一，為沒有戶籍和自有住房，長期在該城市工作的打工者發放“長期工作簽證”，以此作為新市民身份；

第二，允許郊區集體建設用地轉為新市民合作建房用地，不占用當地住宅用地指標；

第三，支持為新市民提供眾籌合作建房服務，新市民合作建房免稅，新市民合作建房在出售時只能賣給別的新市民；

第四，現有開發商持有的工業、商業等缺乏現金流回報的房產可變更用途，改造為新市民住房，可用于出售或者租賃給新市民；

第五，鼓勵企業為新市民及其家庭成員提供醫療、教育服務，支持正規職業醫生開設診所，支持開設新市民子弟學校，為新市民教育和醫療服務提供稅收優惠和開設場地政策支持。

張斌還提出，要制定穩定房地產發展的債務化解方案，主要是推進房地產行業債務重組，切入點是優化房企資產負債表，關鍵措施包括兩個方面：一是推動住房抵押貸款利率市場化，緩解居民部門的償債負擔，穩定居民部門的購房需求；二是通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產，在化解房企債務風險的同時增加面向中低收入群體的住房供給。

針對后者，張斌表示，具體步驟可以是：首先，允許房企沉淀資產轉換用途，根據存量資產特征選擇做成保障房、長租房、公租房等具有準公共性質住房產品。第二，由金融機構收購住房產品。第三，按照市場化原則實行項目制管理，引入職業經理人，對金融機構收購的住房產品做資產證券化處理（REITs、ABS、MBS）。職業經理人同時負責將住房產品通過出租或者出售的方式提供給享受住房政策保障的個體。第四，由財政為證券化產品提供貼息。如果項目提供的穩定收益現金流能保持在2%，財政貼息2%可以讓該類金融產品具有市場吸引力。財政支出對資產的撬動效應是1:50，即1000億的財政貼息可以撬動5萬億的沉淀資產，按照每套房產100萬計算可以為500萬家庭提供政策保障性住房。

對于房地產企業過度縮表的問題，張斌對21世紀經濟報道記者表示，房地產企業的“三道紅線”和商業銀行的兩項房地產貸款集中度指標對于房地產企業舉債的限制方向是的，“但解決問題的方式，應該‘先立后破’，即改變房地產企業的融資結構，先增加權益類融資是迫切需要做的，這樣對平穩過渡也更有幫助?！?/p>

“不要把房地產企業看得太特殊，也沒有必要特別優待它，但是也沒有特別必要歧視它，它跟別的企業是一樣的，如果往這個方向做對他們的監管工作，可能效果會更好一些?！睆埍笳J為。

責任編輯：王超