2017年開年的頭10天，各地樓市繼續降溫，北京的住房利率優惠由8.5折提高到了9折，雖然幅度不大，但也意味著每月會多出幾百元的成本，而深圳的房價也有小幅倒退，但這一切其實并不明顯，而一些一線城市周邊的不限購城市，正在利用一線和重點二線限購限貸的機會，加大銷售力度，企圖最后的瘋狂。而整個2017年的趨勢，毫無疑問已經注定，那就是樓市銷售量必然大跌，樓市的投資開工，也將大幅度的負增長。那么跌到哪里是個地板量呢？你看跟2016年的同比數字，哪個月出現了30%的負增長，就差不多是地板量了，而在一線城市，樓市成交量恐怕會只有2016年最高峰時候的1成左右。地板量出現后，價格才會開始松動。

為什么如此不看好樓市，其實道理很簡單，因為見過美國的次貸危機，由于樓市的不可貿易和封閉性，所以樓市的市值并不是國家財富，反而是全民的包袱，當樓價遠離我們的收入承受能力的時候，樓市已經完全金融化，而面對這樣的樓市，其結果只有一個，那就是爆發一場像美國次貸以及日本那樣的樓市危機，來擠掉泡沫，同時也擠掉超發的貨幣。否則，有樓市在，天量的超發貨幣也必然是一個無解的事情！

去年我們用了一招來化解樓市庫存，那就是企業部門去杠桿，居民加杠桿，讓老百姓貸款還債，來化解開發貸的違約風險，這么做的依據就是居民部門的杠桿率不高，也就是說中國老百姓其實借錢的還是不多，有這個償還能力。這個判斷是跟全世界主要國家來比較得出的結論，但問題是我們雖然杠桿率不高，但我們居民加杠桿的速度卻太快了，平均每年2.4%，明顯高于其他主要經濟體，而這時候拿出另外一個指標，更是嚇出了寶寶一身汗，那就是新增居民住房貸款/可支配收入，用以來衡量居民杠桿的可接受程度，由于我們的居民貸款基本都是住房，所以完全可以用這個指標來測算住房的購買力，結果顯示已經達到了12.5%，什么概念呢，那美國比較，2008年住房價格最瘋狂的時候，次貸危機爆發之前，也就是人們都瘋狂貸款，甚至很多窮人0首付貸款的時候，這個指標也就不到12%，換句話說，相比百年一遇大危機時代的美國，我們已經是有過之而無不及，我們的貸款更多收入更少。那么問題是，錢怎么還？所以房價如果再漲，就真的離金融危機不遠了。

這波居民加杠桿是從2011年起，已經加了5年，所以這幾年你發現雖然收入提高了，但依然還是感覺好窮。之前買了房的各個都是千萬富翁，但他們有幾個過上了千萬富翁的日子。不少人每月還完貸款，月開銷還不足3000元，甚至一些高檔小區門口，經常會停著低檔轎車或者電動自行車等等，所以這注定是一場鏡中花水中月，房價只有市值并不能給大部分人帶來財富。換句話說這個數字只在你心里，而不可能裝到你的兜里?，F在很多人想賣房其實已經賣不出去了。一套房500萬均價，如果是本地人買二套，需要拿出7成首付，也就是350萬現金，試問有多少人能夠馬上拍出這筆錢！所以只有他把原來房賣了才能改善，但他原來的房怎么也得300萬吧，買首套房的也得需要100萬以上現金，這筆錢你要是不努力工作個5-10年，恐怕真心掙不出來。那么唯一的辦法就是啃老，把家里父母的棺材本拿出來，要不就把老家的房子賣掉，可問題是老家的房子去年已經賣不掉了。父母的棺材就變成了唯一的指望。

我老說上一代人雖然窮，但退休的時候好歹有一套房子。這一代人看似賺的多了，但你退休的時候恐怕還落不下一套房子。不但落不下房子，還得把你父母甚至祖父母的一輩子積蓄和房子都搭進去。然后換來了一個市值，人家跟你說你是千萬富翁了，但每月的生活費卻依然只有幾千塊。

責任編輯：王超