2月7日的京津冀大地陰云密布,有些地方還飄起了雪花。與北京一河之隔的河北省三河市燕郊鎮,有一群人的心頭同樣為陰云所籠罩,他們是福成五期、首鋼小區、海洋局北院、冶金小區等住宅小區的業主。最近兩個月,他們陸續得知自己買的房子無法辦理不動產登記,成為所謂的“小產權房”,不能交易,辦不了抵押貸款,也無法繼承。

　　記者在燕郊鎮采訪時看到,該地不動產登記中心的大門上張貼著三河市國土資源局所發聲明,稱已成立工作組對該問題進行調查,將根據調查結果制定相關解決辦法。2月10日,三河市政府發布通告,稱凡依法取得《房屋所有權證》的業主,根據《不動產登記暫行條例》的相關規定,可直接持《房屋所有權證》辦理不動產登記手續,《不動產權證》所記載信息以《房屋所有權證》信息為準。至此,該事件告一段落。但是,對于全國其他地方存在的類似問題,燕郊的此種處理方式是否有借鑒意義?類似情況下,購房者該如何維權?對此,記者采訪了房地產領域相關人士。

　　說好的70年產權怎么就縮了水?

　　事情還得從《不動產登記暫行條例》的頒布說起。該《條例》自2015年3月1日起實施,將之前由國土、房管等部門分別管理的土地、房屋、林木、海域等產權登記進行統一,發放同樣的《不動產權證》,以此改變不動產登記政出多門的亂象,保護產權人的合法物權。

　　在執行不動產登記后,房產證和土地證合二為一,具體辦法是房屋和土地必須關聯,在國土局備案審批土地的屬性、用途、年限,必須和地面建筑物吻合,如商品住房的土地性質必須是住宅用地,否則無法關聯,也就無法辦理新的不動產權證。這個房屋和土地關聯的過程,就稱之為:落宗。

　　這項工作在全國各地陸續推開,但在一些地方出現了不少因歷史遺留問題而導致無法對房產進行不動產登記的情況,主要原因在于這些房子所坐落的土地因歷史久遠或管理不規范而在國土部門查不到相關土地信息,或者開發商擅自改變土地用途建成了住宅,此次燕郊業主碰到的問題也是由于類似的原因。

　　燕郊與北京市通州區隔潮白河相望,距北京CBD僅半個小時的車程,越來越多在北京工作的人在此買房置業,房地產已成為燕郊的支柱產業。但在欣欣向榮的背后,房地產開發中出現的違規拿地、違法建設也屢見不鮮,有的開發商以開發文化休閑產業的名義拿地,最終建的卻是住宅,還有的在本規劃為綠地的土地上也蓋了樓,此類房屋在進行不動產登記時,就會因為土地實際用途與當初的規劃不符而無法拿到《不動產權證》。

　　去年12月1日,三河市開始推行不動產登記,燕郊不少小區的業主這時在買賣房屋時發現,自己的原本擁有合法房產證的房子,卻因為土地不是住宅用地而無法拿到《不動產權證》,直到今年2月,在當地政府的協調下,問題得到了解決。

　　購房者該如何維權?

　　燕郊落宗事件并非個例。一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者,在推動不動產登記的過程中,很多地方都存在類似問題。購房者通過合法手續買到房屋,房本上清楚寫著70年產權住宅用地,后來卻被告知房屋不能落宗,而陷入“落宗困境”。遇到這種情況,購房者是否可以通過法律途徑來維護自己的合法權益?

　　西南政法大學民商法學院教授、博士生導師侯國躍認為,購房人可以通過以下兩種途徑主張權利。第一,向政府部門主張權利。根據《行政訴訟法》《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》的規定,購房者對房屋登記行為不服可提起行政訴訟,房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄。另外,根據《行政訴訟法》與《行政復議法》,不動產登記機構不予辦理登記時,購房者可提起行政復議。

　　第二,可以向開發商主張權利。根據法律規定,如開發商不能依約為購房者辦理房屋登記的,購房者可依據商品房買賣合同向開發商提起訴訟主張違約責任,同時,購房人還可以要求解除合同、退還房款。如果開發商在銷售過程中未按規定公示相應信息、存在銷售欺詐行為的,購房者則可訴請法院撤銷商品房買賣合同,并要求開發商承擔賠償損失等民事責任。

　　長期從事房地產領域訴訟業務的上海鎮平律師事務所合伙人徐斌也持同樣的觀點:“購房者可以主動要求政府對違法銷售房屋的開發商進行行政處罰,也可以就此提起行政訴訟,推動政府依法處罰開發商?！?/P>

　　“落宗困境”如何破解?

　　由政府出面解決不動產登記過程中遇到的房屋落宗問題,燕郊并非首例。2016年,就曾有報道稱,河南省鄭州市、靈寶市等地部分小區業主在辦理不動產登記時,同樣遭遇“卡殼”。靈寶市于去年11月底出臺了《關于解決房地產歷史遺留問題的若干意見》,提出解決方案。不久,河南省國土資源廳也下發《關于做好當前不動產登記工作的指導意見》,為部分存在障礙的不動產登記給出了“政策開口”。今年1月初,鄭州市政府下發通知對房地產歷史遺留問題進行排查。記者聯系相關知情人士了解到,目前排查已經結束,但尚沒有下一步進展。

　　對于全國其他地方存在的類似問題,燕郊的此種處理方式是否有借鑒意義?是否有其他更好的解決辦法呢?

　　侯國躍認為,造成“落宗困境”的原因多種多樣,如手續齊全但沒有辦理登記;或年代久遠,土地合法權屬來源材料有所缺失;或有著各種其他原因。當然,也不排除在統一登記前,房屋所坐落土地涉及用地違法。因此,各地應區分不同情況進行對待。

　　他表示,“如果由于檔案管理失當或歷史遺留問題導致不能辦理落宗,此因政府行為所致,開發商無過錯,不應承擔法律責任,此時應先對相關情況進行摸底排查,再進行下一步決策;當然,出于購房人利益考慮,開發商應積極與各行政部門協調解決,相應的政府部門更應積極主動地采取措施解決登記問題。若購房者因此遭受損失的,相應的行政機關應承擔賠償責任或補償責任?！碧热粲捎陂_發商違法用地或擅自改變土地用途導致無法落宗,則應根據具體情況追究其行政責任甚至刑事責任,開發商還應當對購房者進行民事賠償。

　　該業內人士則表示,在不動產統一登記時代來臨前,房管、國土兩部門日常管理“兩張皮”,造成了如今的這種尷尬。不動產登記制度本身帶有糾錯職能?！叭缃?問題已經出現,目前很難找到一種直接有效的解決辦法?！?/P>

　　侯國躍建議,為避免這種情況再次出現,購房者在簽訂商品房買賣合同之前,可向開發商索取建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有建設用地使用權證、商品房預售許可證等資料,并注意審查資料的真偽及其與地塊的對應關系,以明確房屋坐落土地的規劃、用途、性質等情況,盡量避免因規劃或土地問題不能辦理不動產登記的法律風險。

責任編輯：陳愛