商改住終于限購了……

　　官方政策正文：

　　關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告

　　京建發[2017]第112號

　　為進一步規范本市商業、辦公類項目管理，促進房地產市場平穩健康發展，現公告如下：

　　一、商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

　　二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批準。

　　三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批準的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

　　四、開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

　　五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

　　1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

　　2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

　　六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

　　七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

　　八、本公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

　　九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。

　　本公告自發布之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。

　　北京市住房和城鄉建設委員會 北京市規劃和國土資源管理委員會

　　北京市工商行政管理局、人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局

　　2017年3月26日

　　專家解讀

　　北京市房地產中介協會會長李文杰：商改住將成為歷史

　　商改住新政，全面遏制商業辦公用房市場的不正之風，開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續頂風作案的，后果很嚴重，一經查實，收回土地，銀行在全市范圍內暫停授信，代理機構注銷。在新政的高壓態勢下，違規商改住的供應和需求同步封殺，商改住這個商不商住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。

　　陳志：此次政策有利于從整體上對商辦類項目實行統一管理

　　從去年的930新政到今年的317新政，北京對于住宅的調控逐漸加力，一些開發商反而趁此機會打著“不限購、限貸”的旗號，大肆推銷商辦類產品。近期市場上的商辦類產品的銷售也出現了過熱的現象。

　　“此次北京市及時出臺了對商辦類項目加強管理的政策，力度空前，可以有效的抑制商辦類項目的過熱，而且也使得原先只在通州一個區實行的政策，成為了全市普遍實施的政策，有利于從整體上對商辦類項目實行統一管理?！?/p>

　　此次，北京市從規劃、建設、銷售、使用、信貸等全鏈條、各環節集中發力，對商改住“零容忍”。商住本身就是開發商為了利益制造出的“偽住宅”，這類項目既破壞了城市發展格局、弱化了限購政策效果，在實際居住中還存在生活成本高、沒有配套、環境嘈雜、安全隱患等問題。此次北京商改住調控措施既是繼3.17樓市新政以來，再一記重拳抑制投機投資性需求，又是對北京市疏解整治促提升、有效促進人口調控工作的進一步落實。

　　趙秀池：北京讓住宅回歸居住屬性的同時也讓商業辦公回歸承載業態的屬性

　　商業辦公項目按照規劃用途進行開發、建設、銷售、使用，是國家規劃法的要求，但部分開發企業將商業辦公項目開發成所謂的“商改住”，并將其作為住宅銷售給個人，存在欺騙購房者的嫌疑。

　　購房者購買“商改住”產品，實際上買到的是有法律瑕疵的產品，不僅無法享受住宅所能享有的權益，如稅收優惠、信貸支持，也不能享受居民用水用電的價格優惠，不能辦理落戶。同時，由于此類項目居住與商業辦公行為混雜，商業辦公的經營也會受到一定影響。

　　此次政策，要求單元分割面積不得小于500平方米，從規劃設計上遏制了將其建成住宅的可能性，是對之前“商改住”行為的“撥亂反正”。從目前的實際情況來看，“商改住”面積基本上在100平方米以下，限制個人購買此類“商改住”產品，實際上是要求消費者不得購買有瑕疵的產品，是對消費者的保護。同時，也是對商業辦公正常經營活動的保護，讓這類產品回歸承載業態的屬性。

　　郭毅：在建（含在售）商辦的限購升級后，已與此前通州相當

　　通州在2016年5月5日要求商辦只能銷售給公司之后的10個月時間里，商住銷量大跌74%，這還是在北京城市副中心的強大發展紅利的拉動下才得以形成。

　　而全北京限購，且再次銷售仍然只能銷售給公司，同樣限制了二手商辦的流通性，如果依托出租而非資產升值之后套現來實現投資回報，商住的投資功能將被極大削減，預計北京商住的銷量將很快出現陡崖式下跌。

　　中央財經大學法學院教授尹飛：北京重拳治理商改住，正本清源意義重大

　　商改住、辦改住，本身就是違規變更房屋規劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業辦公項目回歸到為實體經濟服務的路徑上來，也是為消費者負責，保護購房人權益的重要舉措。

　　商改住盛行，主要出現在少數一線城市，由于嚴格的住房限購以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業辦公項目，作為投資或者過渡性居住，開發商為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。這類違規操作，一方面導致政府在區域或商圈的規劃落空，大量商業辦公樓盤用于居住，經濟活動聚集效應減弱，另一方面對商改住進行炒作，也拉高商業辦公用房的成本，不利于整體經濟發展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說非常及時、果斷，意義重大。

　　張大偉：北京商住等商辦項目可能成交量腰斬

　　這一政策的再次升級，非常明顯的抑制了市場的公寓成交，抑制的影響超過了住宅限購升級影響，北京這一針對商辦類物業的調控可以說是317一系列樓市調控后的又一重磅升級，處于全國最嚴格調控措施，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因為住宅限購導致的之前購買商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風險。

　　嚴躍進：限購后商住“香餑餑”將成燙手山芋

　　從北京此類政策來看，個人認購此類住房不能貸款、要有五年社保、無房產記錄等要求，直接使得此類物業的認購價值幾乎壓縮為零?；蛘哒f已經使得此類物業從香餑餑轉變為燙手山芋。估計流動性會非常差，也使得此類物業或者難以交易，或者出現價格較大明顯的下滑。

　　“商改住”的前世今生

　　早在上個世紀90年代，深圳一批開發商將擱置了數年的爛尾樓重新包裝，變成“商務公寓”或者“酒店式公寓”銷售。

　　隨后，這種方式傳到了北京，讓開發商嘗到迅速回款的甜頭。

　　2000年之后，一些爛尾項目，或者以商業、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產權，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，將“類住宅”作為賣點，改變使用屬性的形式，拉動銷售。

　　出于成本問題，酒店式公寓和公寓式酒店的價格，一度高過普通住宅售價，或與住宅價格持平。為了拉動銷售，大約自2003年起，一部分開發商打出提供固定年回報、原價或增值回購、承諾無風險或者低風險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓。

　　由于開發商在操作過程中留下多處隱患，2007年，市住建委針對這些項目發出風險提示，通過多種途徑提醒購房人，這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”的規定，應謹慎投資。

　　但是，由于利益驅動和迅速回款的需求，開發商在拿地之后，仍會選擇將地塊上配建的商業建筑改建，以Loft等形式銷售。

　　為此，2011年起，本市出臺《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

　　同時，因為在審批和后續驗收環節把關不嚴，至今為止，仍有大量開發商將地塊配建的商業、辦公改為類住宅產品銷售。

　　這種產品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。

　　有機構數據顯示，商住的市場規模一直呈現上漲趨勢。

　　該機構統計顯示，2008年，北京市場商住的供應套數為1.15萬套，而到了2009年就達到2.23萬套，2016年，商住總成交約為4.17萬套。在價格方面，2015年，商住的價格為每平方米2.64萬元，到了今年年初前兩月，商住的均價已經達到了每平方米4.54萬元。

　　商住的弊端

　　一、商住一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務，學區房就更別想了。

　　二，商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。

　　三，買商住的話，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。

　　四、商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本高。

　　五、商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高于住宅。

　　六、買商住不能遷入戶口。

　　七、商住基本上都沒有燃氣，只能用電磁爐。

　　八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。

　　九、商住的物業費、供暖費，要比住宅貴很多很多。

　　十、由于很難成立業委會，商住房的業主維權也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權益不受法律保障。

　　十一、商住的宜居性較差，因為里面既有居住的、又有辦公的，人員混雜，安全性差。

　　什么是商住公寓？

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為：

　　商改住這個概念并非產權概念，而是使用用途的概念，就是將商辦用地（40年、50年產權）的規劃性質用地改建成住宅形式的使用產品類型。不能落戶，不能使用學區等住宅配套。

　　購買時，首付款跟商辦物業一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計算住宅貸款次數。另需要注意的是：改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規劃性質是不會改變的，所以產權還是40年或者50年的。

　　商住房的市場地位

數據來源：中原地產

　　中原地產研究中心統計數據顯示：

　　以2016年1月1日截止2017年3月23日的所有居住功能屬性物業看，合計成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比大約為54.7%。

　　從2016年來的市場情況下看，套均總價明顯住宅更高：普通住宅平均單套467萬，自住房平均162萬，商住公寓平均202萬，別墅平均1086萬。

　　商住房基本集中的投資占比更高，出租率更高。

　　商住房項目的分布

數據來源：中原地產

責任編輯：Rachel