一直以來我們都說北京的樓市調控相當堅決，先是限制貸款，限購，限商，然后又是大幅增加土地供給，限制樓面價格和商品房價格。所以北京二手房下跌最快，成交也是快速萎縮。數據顯示截止7月23日，北京二手房簽約5026套，環比跌幅27%，同比更是大跌69%，這基本差不多實現了我們去年10月份剛剛調控時候的，成交量下跌8成的預測。而在價格方面北京多個小區的價格已經下跌2成，由于教改曾經天價的學區房成為了重災區，曾經掛著20萬一平米的學區房，基本被腰斬。這也印證了我們學區房最大的風險不在房價而在學區的判斷，明年教改將進一步深化，學區房的價值將進一步貶值。早賣無疑是明智之舉。

但我們也多次強調，作為跟北京遙相呼應的另一個超級大城市上海，似乎并沒有北京這么猛，調控也不如北京這么堅決。不過，就在最近兩天，讓我們修正了這個判斷，上海是不鳴則已一鳴驚人。先是推出了一價清，堵死了開發商玩花招的退路，告訴你們要嚴格按照規定，開發商賣房子、車位等附屬設施的時候，應嚴格按照備案價銷售，不得收取電商費、團購費、茶水費等其他任何價款或費用；不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。房價、車位價格都需要向政府備案，定價不合理的，政府部門可以要求“房地產開發企業重新申報備案”。如果備案后需要調價，也需要政府部門同意。商品房、車位等附屬設施的銷售都采取“價格承諾制”，要在銷售現場明碼標價（包括價格，以及價格有效期）、公示價格承諾書。一旦查到違規，暫停網簽資格甚至吊銷開發企業資質。

這個政策的針對性相當強，上有政策下有對策，開發商針對政府限價開始玩起了文字游戲，把房價拆成了房子和裝修兩部分，有的還要加什么茶水費從而暗地里漲價。而一價清的政策就是斷了開發商的念想。封殺了私下亂加價的空間。這樣更有助于政府對真實房價的把控。

還沒容得我們為一價清叫好，上海再接再厲，就好像是在隔空回應任先生的最新觀點，地價推動房價一樣。昨天，進一步推出重要政策，讓兩家地方國企低價獲得土地，然后試點只租不售的長效調控模式。重點不是只租不售，重點是低價，低價到什么程度呢，只有周邊土地價格16%，樓面價不到6000塊錢。這兩塊土地將為浦東張江和嘉定新城帶來將近1900套可租賃的房源。試想一下不到6000塊錢的每平米的成本，這個價格基本回到了12年前，大概拍蝸居的那個年代。如果按照當地租金的一半出租，估計都有很大的利潤空間。租售比至少能達到5%左右。

上海的政策是對最近租房市場建設最好的回應，地方國企牽頭，土地幾乎白送，未來必然加大租房市場房源供給，而且還積極探索讓這種模式產生利潤空間，從而變成長久的調控機制。國企只租不售，也就是我們說的B2C的模式，后續引入物業服務公司，當然可以解決戶口存放以及子女教育的問題，還可以變成長租房，穩定住房人的預期。如果你在上海有購房資格，那么對你來說，在買房之外，租房也許會成為一個很好的選擇。買房還是租房，對你的生活已經沒影響的話，那么顯然租賃更加劃算。你用上海買房的錢，隨便做個理財就可以租房一輩子。至于房租會不會漲，在未來租房市場超級供給的背景下，房租不降就不錯了，根本就沒有漲價的空間。記住價格是由供需決定的，而不是成本決定的。最近有消息表明，全國人民的租房壓力極大，已經占到了收入的40%，上海北京的房租壓力更，北京已經占到了收入的58%，北京每人房租月支出平均是2700元，估計上海應該也差不多。一個月的收入6成拿去交房租了，這種價格已經接近極限。不是房東不想漲房租，而是大家實在租不起了。

那么房租貴不貴呢，跟收入比已經是天價，但要跟房價比那就奇葩了，假設把房價視為合理的話，那么意味著房租基本上只是合理價格的三分之一。所以是太便宜了。那么問題來了，到底是收入太低，還是房價太高？哪個是最基本的因素呢？是收入提高5倍的可能性大呢，還是房價跌下來的可能性更大？相信大家心里都有答案。不要總想著央行開閘放水這個事了，未來三年都是緊縮周期，利率只會緩慢上升，貸款也會越來越緊，繼續推高房價泡沫，特別是北上廣深的泡沫，那么最后的結果就是這些炒房的人換光央行的外匯。所以如果你是央行，你會遞過去一把刀，讓對方反過來扎死你嗎？

責任編輯：王超