提前還房貸要交違約金，這個政策沒毛??！那是銀行缺錢了嗎？

　　8月的第一天，蘇州四大行關于“房貸不滿5年，提前還款就收取違約金”的消息引爆了朋友圈。

　　有網友說，這條款沒毛病，因為和銀行之間存在約定，提前還就需要支付違約金；

　　也有網友說，這是銀行缺錢了。

　　那么，到底是怎么回事？

　　打擊炒房者起到限售作用 這個政策有毛病嗎？

　　“對提前還款收費很合理，貸款合同里也會事先約定”，某銀行人士對中國證券報記者表示。

　　剛辦理完房貸的深圳居民吳先生告訴中國證券報記者：

　　“提前還款就是要收取違約金的，這個政策在全國其他城市的商業銀行也是執行的?！?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

　　具體到蘇州四大行的政策，嚴躍進表示，此次蘇州違約金強調了5年內提前還款的現象，這樣做考慮了兩點：一是銀行房貸工作需要保持穩定，持續提前還款，會干擾銀行本身的房貸業務；二是銀行要執行房地產相關調控政策。從此類政策內容看，提前還款部分也和樓盤套現等做法有關，給予此類違約金，是希望形成類似限售的效應，即持有住房的時間會更長。

　　在具體情況中，此類操作對于部分急于換房的群體來說，會增加成本，從而對二套購房行為有一定的對沖或利空作用。

　　一位業內人士接受中國證券報記者采訪時也表示，當下貸款未滿5年、提前還款的現象十分常見，房東通常需要把手上的房屋貸款結清了，才能夠做產權過戶。蘇州四大行此舉意圖仍是在打擊炒房者，起到限售作用，以此來維護房地產市場的平穩。

　　“今年提前還房貸的人越來越多，有一部分是因為預期房價要跌，所以提前還完房貸或者解除質押后，趕緊出手?！币晃汇y行人士告訴中國證券報記者。

　　銀行流動性相對充裕 銀行缺錢嗎？

　　業內人士表示，當前銀行流動性處于相對充裕狀態。銀行的上述政策說明目前銀行資金充裕，無處放款。房貸回收后沒有好的貸款去向，預計收益會減少，所以才拉長了提前還款需滿足的年限。

　　中信證券固定收益首席研究員明明說，受益于降準和MLF中長期資金投放，7月銀行體系流動性明顯寬松并得到延續。7月初的定向降準成就了銀行體系流動性總體的充裕，降準后連續多日的公開市場流動性凈回籠，逐步使流動性總量回歸合理水平。隨后，央行采取大額流動性凈投放對沖季節性和臨時性因素，維持銀行體系流動性的合理充裕。

　　展望8月流動性，明明認為，7月31日召開的中央政治局會議，明確提出貨幣政策穩健取向和流動性管理目標——維持銀行體系流動性總量合理充裕，政策基調并不會邊際收緊，成為8月流動性稍寬松的基礎。

　　提前還款需要滿足的期限越來越長

　　本文開頭的消息也得到了銀行的確認：若在五年內提前還款，提前還款違約金=提前還款金額*貸款執行月利率*6個月。

　　不過，在差不多5年前，只要正常還款6個月，就可以提前還款。

　　中國證券報記者經過調查發現，上海的房貸市場上，提前還款需要滿足的期限越來越長。

　　目前，某大型國有銀行對提前還款的規定是，貸款發放36個月內申請提前還款的，需要貸款人一次性支付提前還款違約金。提前還款違約金=提前還款金額*貸款執行月利率*6個月。

　　如果按照目前通行的首套房貸利率上浮10%計算，貸款執行年利息為5.39%。

　　另一家大型國有銀行的相關人士接受中國證券報記者采訪時透露，不同的樓盤、貸款人，需要滿足的提前還款期限也不同?！澳壳白疃痰氖?年。8月份的政策和年初相比沒有變化?！?/P>

　　目前，上海市場上比較常見的做法是，需要正常還貸3年以后才能提前還款。

　　部分購房者：不會提前還貸

　　銀行不希望購房者提前還款，實際上，在貸款買房的人中，也有相當一部分不愿意提前還款。尤其是一些有經濟頭腦的人士。

　　中國證券報記者了解到，有某銀行行長，不僅自己不提前還款，也告訴周圍的親朋好友不要提前還。

　　他的理由很簡單：

　　首先，老百姓也就是在買房子的時候，才能從銀行一次性借出大筆資金，所以要用足這個機會；

　　其次，現在的利率并不高，尤其是房貸利率，即使上浮10%也遠低于市面上的消費貸款利率；

　　最后，大額房貸其實能夠部分對沖通貨膨脹的風險。

　　房產中介： 對市場影響有限

　　有房產中介告訴中國證券報記者，提前還貸政策的微調對房產市場的影響有限。相比較而言，該政策對二手房交易的影響要大于新房。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦對中國證券報記者說：“我覺得影響不是特別大，這個政策主要還是震懾那些短炒投機客，他們往往用足杠桿，兩三年內一定會套現?，F在面臨違約金的問題，勢必增加炒作成本，將影響他們的利潤空間。但正常買家不會那么早就還貸的，畢竟房貸還算是低的用錢成本?！?/P>

　　7月份，上海樓市成交量回暖明顯。據上海中原地產數據，7月23日至29日一周內新建商品住宅成交面積20.7萬平方米，環比增加5.4%，創年內周度成交新高。

　　銀行：看好個貸資產

　　業內專家認為，對于銀行來說，個人住房按揭貸款有房地產作為抵押物，是非常安全、但收益率相對不高的一類優質資產，銀行在按揭貸款上議價能力較強，也有能力持續提高利率。

　　近日，多個地區銀行宣布上調個人房貸利率，而廣州地區外資行、城商行的房貸利率出現了下調的情況，對此嚴躍進表示，這很大程度上說明銀行貸款政策不會一味收緊，而是會根據實際情況進行調整。

　　中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼認為，少數銀行下調房貸利率與其自身業務發展策略有關。一些銀行有一定的信貸規模，個人住房貸款業務相對穩健，可能會將這一業務作為下一步的發展重點，所以通過下調利率來搶占更多的市場。

責任編輯：方杰