畢業租房季

　　這個炎熱的畢業季，北京租房市場因為一則指責中介推高房租的帖子被攪起一池漣漪。

　　而據記者調查，長租公寓運營商相互抬價在城中并非孤案。

　　近年來，部分城市房租不斷上漲是事實，這困擾著絕大部分生活工作在一線城市的年輕人們。

　　而這場有關長租公寓抬價引發的“討伐戰”也正在發酵。

　　今年房租漲幅更為“兇猛”

　　交完房租之后，北京理工大學的博士林木（化名）近幾天感到十分焦慮。

　　在北京西北五環外著名的唐家嶺附近，林木租了一套55平方米的一居室，租金為4100元/月，

　　“有同事去年在這里租了差不多面積的戶型，租金是3000元/月?！彼f。

　　林博士目前仍處于實習期，實習期月工資是3000元/月，轉正后到手月工資是15000元/月。每年暑期都是租房高峰期，房租在這段時間均會出現普遍上漲。但絕大部分人的感受是，今年房租漲幅似乎比往年來得更為“兇猛”。北京尤為典型。

　　涉及價格，其背后的成因都是復雜的。

　　恒大研究院副院長夏磊接受采訪時表示，供需缺口導致房租上漲，是簡明的經濟學邏輯。不過本輪北京房租上漲，還有不同。在政策風口驅動下，長租公寓的參與方，有很強的搶占賽道和市場份額沖動。各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規模為導向的加杠桿發展模式。大規模融資，激進搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉到賺錢模式，房租上漲是必然結果。而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。

　　一線城市房租7月均上漲，北京最為典型

　　多家研究機構數據表明，一線城市房租均在7月出現了上漲情況，但北京最為典型?！?/p>

圖片來源 / 21世紀經濟報道（jjbd21）

　　我愛我家集團研究院統計顯示，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月上漲2.9%，漲幅較6月收窄了1.3個百分點。其中普租的租金均價環比上漲6.2%，相寓(公寓運營)的租金均價環比上漲1.4%；Real Data數據也顯示，2018年7月，北京單平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%，漲幅收窄，地段優，配套好租賃物業成交占比的上升在一定程度上結構性拉升租金。

　　這種租金普漲情況在其他城市并不明顯。

　　在上海，據上海房屋租賃指數辦公室發布數據顯示，7月，上海高、中、低端租賃市場表現各有差異，其中高端市場租賃指數下降0.24%，降幅環比擴大0.13個百分點； 中端市場租賃指數上升0.14%； 低端市場租賃指數上升0.19%。

　　而在廣州，據合富大數據統計，7月廣州住宅租金為50元/平方米/月，較6月的49.8元/平方米/月，環比微升0.4%；熱門租金段主要集中在1500-3000元和3000-4500元兩個區間段內，成交占比分別為32%和33%；兩房和三房戶型在7月繼續受到租客的追捧，成交占比分別達37%和34%。

　　在深圳，機構數據也顯示，成交量雖然大漲，但租金相對平穩。58安居客截取了珠三角區域9個城市的線上租金表現，總體來看深圳、廣州兩個一線城市7月并沒有出現租金上漲趨勢。

　　21世紀經濟報道記者抽樣調研也發現，本輪租金上漲在北京表現最為明顯。

　　也就是說，除了規律性因素以外，北京租賃市場租金上漲背后的成因是復雜的。

　　貝殼找房首席經濟學家楊現認為：

　　供給減少和需求升級是北京租金上漲的主要原因。

　　消費者對更好居住品質的追求使普租需求向長租公寓遷移；

　　政府對租賃市場的整頓與規范使得市場可租房源的暫時性減少，在一定程度上加劇短期供需矛盾；

　　外圍城區租賃空間的減少導致租賃人口向租金高的內城區移動。

　　房東預期受市場影響而增強。

　　這些因素相互疊加導致上半年租金上漲，但上漲并不是可持續的。

　　另外，值得關注的是，受大興火災事件影響，2017年12月新增掛牌租金水平環比明顯上漲3.2%，此后議價空間亦有明顯收窄。據貝殼找房數據顯示，隨著畢業季臨近，2018年5、6月兩月，新增掛牌租金水平環比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價空間進一步收窄，6月降至3.7%，為2017年以來最低水平。

　　房租急漲誰之過？

　　“其實我很奇怪輿論為什么揪著這個問題不放。我處在從業一線并沒有感受到租金的大幅度上漲。這件事情現在好像已經演變成對長租公寓集體的討伐?！?/p>

　　某知名長租公寓創始人郁悶地對21世紀經濟報道記者表示。

　　就在這個炎熱的畢業季，長租公寓運營商們遭遇了自行業出現以來最大的輿論危機。這一次，他們被認為是助漲房租的推手。

　　事件緣起陳先生以網名“仙翩”在水木社區發布的一則著名帖子。該帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預期是7500（元/月）很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500，蛋殼急了，說，要比自如高300元，最后幾輪過后蛋殼給到10800每月?！?/p>

　　8月16日，21世紀經濟報道記者登錄水木社區看到，該帖已經引發了非常高的關注。該帖目前有高達540樓的回復，除了指責中介推高房租以外，還有不少網友吐槽了與陳先生相同的經歷。

　　就該事件，21世紀經濟報道記者分別采訪了自如和蛋殼兩家長租公寓運營商。自如相關負責人表示，“這個事件我們了解過情況，自如先后根據業主房間情況分別提出四年租期和五年租期兩個可選方案，后來業主通知我們選擇其他平臺托管，我們就沒有再跟進了?！倍皻し矫鎰t表示，“此帖中所述事件，我們經過內部調查，發現并沒有這個業主和房源，是虛假信息，屬于典型的造謠中傷，擾亂市場行為。我們也沒有和友商進行價格戰，更不存在惡性競爭。目前，我們正在開展調查取證和公證，并會堅決訴諸法律手段，以保護自身合法權益?！?/p>

　　輿論的憤怒

　　上述長租公寓創始人認為，輿論將房租上漲的原因歸咎于企業端，這是非常牽強的。但曾經平靜的租房市場已經感受到不斷涌入的資本力量。

　　21世紀經濟報道記者調研了多位業主委托機構出租經歷。

　　今年3月份，陶米欲將她在北京市西城區德勝門的一套兩居室出租。

　　如果她選擇將該房源直接租給租戶，則租金只能收到7000多元/月。

　　隨后，陶米聯系了自如，自如給出的報價是8000元/月；

　　再之后，陶米聯系了蛋殼，蛋殼最終給出租金每月8900元的報價。

　　經此之后，陶米已經頗有經驗：“先找自如來看報價，然后再找蛋殼并告訴蛋殼自如的報價是多少，讓他們（蛋殼）給你報價，一般（租金）還可以再往上談一點?！?/p>

　　8月16日，21世紀經濟報道記者試圖通過水木社區聯系網友“仙翩”未有結果，此前，有聯系到網友“仙翩”即陳先生的媒體記者稱，陳先生發表該帖的初衷是“自己年輕時候也是租房，覺得年輕人很不容易，所以想把這件事情曝光出來?！?/p>

　　近年來，房租逐年上漲是不可爭議的事實，這困擾著絕大部分生活工作在一線城市的年輕人們。而這場有關長租公寓抬價引發的“討伐戰”也正在逐漸發酵。

　　8月16日下午，自如相關負責人再度告知21世紀經濟報道記者，“由于該事件起源是個網絡賬戶，我們沒辦法核實準確業主究竟是哪位。后來各方（自如、蛋殼）同時向政府匯報時，發現各種很疑惑的信息?！痹撊耸勘硎?，他們也沒想到該事件引發如此強烈的輿論壓力?！罢F在也在催促我們，查清事實?！?/p>

　　“長租公寓”是近幾年房地產三級市場出現的新興行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。

　　從形式上看，長租公寓分為集中式和分散式。上述輿論爭議點主要集中在分散式長租公寓。分散式長租公寓即運營商從分散的房東們手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統一出租管理的一種租賃公寓模式。在房源獲取與出租上，分布式長租公寓大部分是從個人房東手中獲得閑散房源(其中又以二手房居多)，房屋原來格局各有特點，并不統一。

　　自如方面相關負責人告訴21世紀經濟報道記者，自如獲取房源的渠道分為兩類，分別為自如直收和合作企業推薦。業主通過相關渠道獲取信息，主動將房屋委托給自如稱為自如直收；另一種方式為合作企業為自如推薦房源。

　　蛋殼運營模式也類似?！拔覀儚姆繓|手里收房，幫助房東裝修改造、日常維護，讓房東做‘甩手掌柜’，更多房東把自己原本不愿意出租的房屋拿出來出租，增加了一、二線城市的房源供給，盤活了存量房。蛋殼公寓和房東簽署的委托合同通常至少為3-5年；另一方面，蛋殼公寓滿足年輕白領的租住需求，特別是解決核心的合租需求，降低了房租成本?！钡皻は嚓P負責人表示。

　　自如和蛋殼均不認為他們有能力操縱一線城市房租市場。

　　規模擴張期的搶房潛規則

　　長租公寓市場興起于2010年并在資本助力之下于近兩年走到“風口”之上。而在長租公寓領域，至今盈利模式未明。

　　易居企業集團旗下克而瑞研究中心統計顯示，自2017年以來，至少有八家長租公寓宣布倒閉。而這八家多是因為資金鏈斷裂導致的生存危機。對于留下的玩家們而言，規模賽跑是他們所認同的最好的解決方案。

　　蛋殼公寓創始人兼CEO高靖曾對21世紀經濟報道記者表示，據他測算，長租公寓單間可以盈利，只是在高速發展期，利潤無法平衡發展需求。他堅信，當規模發展到一定階段，也就是增長量占存量比例較低的情況下，盈利沒有問題。

　　那么，長租公寓運營商究竟采用何種方式擴張規模呢？世聯行集團副總經理兼世聯紅璞公寓總經理甘偉向21世紀經濟報道記者透露，“現在市場上一些中介機構在爭搶房源時主要采取的就是提高價格方式，就像買地一樣，以高價取勝?！?/p>

　　甘偉進一步解釋稱，“在搶占房源時，分散式和集中式領域的各大長租公寓機構采取模式有所不同。在面向小業主的分散式長租公寓領域，由于承租期比較短，一般在三年左右。這意味著為了財務指標，分散式公寓運營者更有動力尋求短期內大規模擴張，也因此出現更多短兵相接的現象?！?/p>

　　8月16日，21世紀經濟報道記者獲取的某長租公寓路演實錄中，一位長租公寓高管向資本方闡述相關模式時明確表示，公寓只有不斷變大才能在市場獲得主動權、定價權、利益權。

　　“租房市場主要關注兩部分：一是獲取房源，二是根據房源獲取利潤。

　　第一年我們按照常規利潤搶奪市場房源，搶奪定價權；第二年開始，擴大利潤差，收獲房租增長紅利，公寓通過專業數據分析選址，爭奪紅利增長潛力小區，讓優質資產從源頭可控。

　　該策略已經被結果驗證，例如：上地新盤融澤嘉園，第二年市場漲幅達到17%；建國門華僑村小區，市場漲幅20%?！?/p>

　　上述長租公寓高管如是陳述。

　　不過，甘偉認為，各大機構為爭搶房源提高價格并不必然意味著房租就隨之提高?！爸薪闄C構提高價格只是為了獲取房源，房租上漲與中介搶房源抬價沒有必然聯系。實際上，中介機構如果想要把這種成本轉移給租客是非常困難的。因為房屋租賃不屬于投資行為，而是屬于功能消費屬性，租金的高低取決于消費者的收入水平和承受能力?！?/p>

　　我愛我家相寓副總張多也認為，大規模搶占房源不會必然導致房租上漲?！澳壳白赓U市場仍是市場化行為。北京足夠大，選擇空間也足夠多。如果機構想要通過囤積房源達到控制市場價格的目的，就需要鎖定非常大比例的市場房源。就好比大米，如果在市場上供給非常充足，要想囤積大米炒高價格需要有能力控制相當大比例的大米，此外還要考慮大米是否有替代品。另外，租賃不像買賣，買賣有公開的數據可供參考市場的趨勢，租賃并沒有，只能看內部情況。我們根據內部數據來看，租金也沒有明顯漲幅?！睆埗嗾f。

　　那么，為何機構在搶占房源過程中出現抬價現象呢？中原地產分析師張大偉認為，資本大量涌入長租公寓市場，但租賃市場并沒有多少是新增供應量。

　　“存量改造本身并不產生新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。租賃市場本身供需結構就緊張，因此，長租公寓搶占房源行為就放大了這種緊張現象，這相當于多了一道關口賺取租金差價。

　　以北京為例，目前市場上已經出現了幾十萬套分散式長租公寓，局部區域占比甚至高達40%。

　　在這種背景之下，分散式長租公寓租金比房東直租普遍高出30%以上，疊加對房東直租的心理影響，分散式長租公寓規模擴張對房租上漲具有放大效應?！睆埓髠フf。

責任編輯：曉麗