10月8日，房貸利率正式換錨，新發放個人住房貸款利率將有所調整。目前已有多地公布了基于LPR（貸款市場報價利率）的新版房貸利率。

縱觀調整后的房貸利率，相比首套房，多數城市二套房貸利率微漲，但整體變動并不大，體現了利率穩定的導向。另外，目前大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩，雖有輕微波動，但平穩過渡仍是主流。

二套房貸利率普遍微漲

根據央行此前發布的《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，首套房貸利率不得低于相應期限LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個bp（基點）。

以9月20日公布的5年期以上LPR計算，新版的首套房貸利率不得低于4.85%，二套房則不得低于5.45%?；诖?，不少地方近期調整了房貸利率，比如北京、上海、天津、江西等地。

第一財經記者了解到，新規實施后，北京地區首套、二套個人住房貸款利率下限分別為5.4%、5.9%，即LPR基準分別加點55bp和105bp；上海地區首套個人住房貸款利率下限則為基準降20bp，即不得低于4.65%，二套房為基準加60bp，即不得低于5.45%；天津地區首套、二套利率分別為不低于5.15%和5.45%；

江西地區首套房為LPR基準利率，二套則為不低于5.45%。

值得注意的是，在一線城市中，上海首套房貸利率出現了在LPR基礎上減點的情況，頗出乎市場意料。對此，接近央行上?？偛康娜耸繉Φ谝回斀浻浾弑硎?，這主要是考慮到個人住房貸款利率對市場供求影響較大。

按照之前的情況，上海首套房貸款利率最低為基準利率九五折，約4.65%，如果按新定價機制，等于上海首套房利率要加20個點，將對市場產生較大影響?！安幌胍驗長PR定價基準改革而影響到房地產市場原有的均衡，所以根據上海房地產市場總體‘量穩價穩’的態勢，采取這一措施?！彼M一步透露。

不過記者從滬上多位房貸經理處了解到，目前多家銀行具體執行利率還未下發。

同時，可以看到，在執行LPR貸款利率后，相比首套房，多數城市二套房貸利率變化幅度稍大。易居研究院針對全國14個典型城市的報告也顯示，按照貸款本金100萬元計算，新規實施后，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。

具體來看，10月份，北京、上海、廣州和深圳4個一線城市首套房的平均LPR房貸利率為5.15%，相比9月份的5.14%上升1bp；4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%上升3bp。

杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、?？诘榷€城市首套房的平均LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%上升3bp；二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%上升5bp。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示，采用新的利率定價機制后，房貸利率只有微小的變動，體現了利率穩定的導向?！熬徒Y構上來看，二套房利率的變動幅度稍大一點，另外，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市，這和二線城市房地產政策近期略偏緊的因素有關?！彼Q。

房貸利率存在進一步下調的可能

從全國主要的一二線城市看，目前房貸利率水平相比二季度有輕微波動，但多數城市依然維持在過去兩年的最低利率。融360大數據研究院此前的監測數據顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環比上漲了3bp；二套房貸款平均利率為5.78%，環比上漲2bp。

房貸利率換錨后，LPR每月20日會公布一次，理論上商業銀行也可根據實際情況修改所加基點的數量，因此，利率后續存在調整的可能。購房者還關心，未來房貸利率可能出現怎樣的變化？

央行公告明確，LPR執行后，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

嚴躍進對記者說，就目前而言，LPR不會有太大的變動，基點在短期內也不會有太大變動，如何調整的關鍵還要看貸款合同約定。

“如果約定每年調整一次，那么到期的時候，就會根據‘新LPR+老基點’來調整，一年內并不會變動；如果約定30年不調整，那么就相當于一直不變了，即‘老LPR+老基點’?！彼f道。

對于各大商業銀行而言，其將根據實際經營狀況和房地產政策導向，基于LPR基礎利率和基點等要素，重新計算房貸利率和進行房貸的發放。有專業人士表示，后續各行利率自行調整的空間會更大。

另從趨勢上看，當前全球降息的動作依然會持續，國內降息預期同步增強，將對LPR及房貸利率產生影響。有觀點分析，房貸政策短期內不會放松，但后續隨著金融環境的進一步寬松，以及房地產市場的周期性調整，預計LPR房貸利率存在進一步下調的可能。

責任編輯：王煊