在“三道紅線”、集中度管理等房地產金融監管政策陸續出臺后，2021年“開門紅”較以往平靜了許多。

“以往開門紅會組織很多活動，營造氣氛。今年聚集性活動基本取消，開門紅不那么熱鬧了?！币晃蝗A東城商行人士對記者表示。

這一影響也觸及個人住房按揭貸款市場。今年1月，多地按揭貸款額度偏緊，放款時間較以往有所拉長。

究其原因，一方面，房貸集中度管理處于調整期，各銀行多采取投放節奏在總量控制下由各分支機構具體把握的措施。另一方面，21世紀經濟報道記者獨家獲悉，為合理安排住房按揭貸款投放節奏，一些地方已建立住房按揭貸款投放監測機制，對房貸投放節奏進行管控。

總量控制，額度偏緊

“不知道下半年會否調控房貸，我們現在只能按照正常節奏投放?！?月21日，一位華東城商行人士對21世紀經濟報道記者表示。

在“三道紅線”、集中度管理等房地產金融監管政策陸續出臺后，房地產金融迎來大轉折。

每年“開門紅”均是貸款投放旺季，今年情況有所不同。受訪銀行業內人士表示，目前處于房地產貸款集中度管理的調整期，具體投放節奏在總量控制下由各分支機構具體把握，但按揭貸款額度偏緊，放款時間較以往有所拉長。

“行內研究了房貸集中度新規影響，還沒具體措施，整體房貸額度有所偏緊?！?月21日，一位大行人士對記者表示。

一位國有大行深圳分行人士表示，目前該行住房按揭貸款是在“按揭貸款總量控制”的大原則下，讓分支行自己選擇投放節奏和方向。今年按揭貸款額度整體上“肯定不如去年”，因干擾行為的因素太多，基層網點有自己的考量。個人估計今年初額度屬于偏緊但不至于緊缺。

上述人士表示，銀行一般在3月份才確定當年貸款計劃。在分支機構自行把握的情況下，由于一手房比較簡單，在早投放早受益的驅動下，客戶經理往往會把貸款額度優先投放一手房，二手房按揭目前往往要等一個月，所以總量是有的，二手房等的時間稍長而已。

另外，房貸放款周期明顯延長。稍早前，一份第三方房貸報告顯示，36個城市房貸平均放款周期自去年9月連升，今年1月達到53天，較上個月延長5天，回到了去年4月的水平。其中，二三線城市房貸放款時間較長，廊坊、哈爾濱、寧波、南通等環比延長了10天以上。珠三角局部城市放款周期在今年年初有所緩和，但惠州、東莞、佛山、中山等放款周期高達2個月以上。

但實際上，部分一線城市按揭貸款放款時間也有所拉長。據記者了解，有股份制銀行廣州分行擔心放款時間太長被客戶投訴，按揭貸款“進件”速度明顯下滑。目前，四大行在廣州的房貸利率仍為首套房LPR+40BP，二套房LPR+60BP，但部分規模較小的股份制銀行的按揭貸款利率反而上漲。

一般而言，房地產銷售和利率水平密切相關，在低利率環境之下，居民購房意愿并不會明顯收緊，業內預期今年上半年地產銷售保持相對高位。

1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，2020年，中國房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。

稍早前，央行上?？偛空匍_的2021年上海貨幣信貸工作會議要求，2021年上海貨幣信貸政策要穩妥實施好房地產貸款集中度管理，合理控制房地產貸款規模。

對房貸投放節奏進行管控

21世紀經濟報道記者獨家獲悉，為合理安排住房按揭貸款投放節奏，一些地方已建立住房按揭貸款投放監測機制，對房貸投放節奏進行管控。

在房地產貸款集中度管理之前，房貸調控更多是以“窗口指導”的形式出現?！叭ツ陮Ψ抠J的窗口指導不斷加強，我們建立了住房按揭貸款投放監測機制?！苯?，一位接近監管人士表示，建立住房按揭貸款投放監測機制后，目前對房貸的態度是，在保障剛需前提下，合理安排住房按揭貸款投放節奏，抑制房地產信貸泡沫和投機炒作，促進房地產市場健康穩定發展。

2020年12月31日，央行和銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分五檔對銀行業金融機構房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限，并對超限銀行設置2-4年調整過渡期。

房地產貸款規模龐大，這也使得其不會在一夜之間轉向。根據央行數據，截至2020年9月末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，占各項貸款余額的28.8%；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%。其中，截至2020年9月末，個人住房貸款余額33.59萬億元。

監管機構在答記者問中指出，目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求銀行業金融機構穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定。

對于2021年信貸投放，從整體流動性來看，“貨幣政策不會退出。隨著未來幾個月經濟復蘇步伐的加快，市場需要更多的信貸投放。貨幣政策退出對于中小企業有太大的影響?！焙闵y行（中國）有限公司首席經濟學家王丹對記者表示，4月政治局會議將會重新評估一季度經濟復蘇態勢。如果復蘇情況非常好，或者是經濟過熱，那么可能會調整貨幣政策往偏緊的方向走。

“房地產貸款的收緊體現了中國政府希望避免經濟過熱的考量?！钡乱庵俱y行中國區首席經濟學家熊奕認為，央行年度工作會議表明貨幣政策立場將趨中立。地方政府債發行規?；驅⒃?021年有所縮減。

恒生銀行（中國）副行長兼環球市場業務主管吳英敏表示，2021年信貸投放會偏向于新基建，“十四五”規劃中提到的環保、碳中和，以及保就業、保民生都是信貸要著力支持的方向。

對于銀行而言，值得注意的是，個人住房貸款余額占比上限要求，也使得銀行需要重新思考消費金融業務轉型。

一位華南銀行業人士表示，此前有些銀行將消費貸款中的個人房貸業務作為重點，未來需要回歸消費本質，真正引導居民將消費貸款用于消費活動。

責任編輯：Rachel