近期，關于存量房貸利率下調的討論備受關注。7月15日，央行貨幣政策司司長鄒瀾做出積極回應：按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款。央行的積極發聲，贏得輿論一片叫好。

有媒體致電多家銀行，詢問如何辦理存量房貸利率調整事宜，得到一致答復：目前尚未接到上級通知，還不能辦理自主協商下調存量房貸利率。據了解，目前沒有一家銀行通過與借款人自主協商，變更合同約定或新發放貸款置換原存量貸款調低房貸利率。這一結果，似乎令人頗感意外。

從央行發言人的表述，不難看出其中兩層含意：一是自主協商的前提為市場化、法治化；二是自主協商的解決方案是變更合同約定利率，或新發放貸款置換原存量貸款。自主協商調低存量房貸利率方案似乎可行，但具體落地實施還存在不少難點。

首先，堅持市場化、法制化原則，界定了銀行與借款人自主協商的前提條件，即降低存量房貸利率既要遵循市場規則，又要符合相關法律法規要求。從情理上講，存量房貸利率下調可依據市場行情，隨行就市；從法理上看，“變更合同約定，或者新發放貸款置換原來的存量貸款”的行為必須有法可依，有章可循。我國《民法典》對“合同的變更和轉讓”做出規定：當事人協商一致，可以變更合同。也就是說，平等自愿、協商一致是變更合同約定的充分必要條件。實際上，根據當前市場利率，調低存量房貸利率，對商業銀行經營效益影響很大。因此，銀行自主協商調低房貸利率的內生動力明顯不足；調與不調、調多調少，主動權在銀行，借款人很難通過自主協商與銀行達成一致。

其次，“新發放貸款置換原來存量貸款”缺少實施細則，是通過新發放低利率房貸置換原來高利率房貸，還是向借款人發放無抵押信用貸款“過橋”償還舊房貸，目前還不得而知。如果向存量房貸個人發放無抵押信用貸款，其法律依據又是什么呢？這一操作的最大難點在于貸款用途的合規性。目前，信用貸款禁止流向房地產的監管規定尚未廢除，發放信用貸款置換舊房貸，制度層面很難突破。

從當前的形勢看，沒有配套政策指引，沒有產品實施細則，僅憑銀行與借款人自主協商，調低存量房貸利率，短期內銀行還很難破局。央行自主協商調低存量房貸利率的“繡球”已經拋了出來，商業銀行能否接得住，還需拭目以待。

責任編輯：王超