一系列監管新規的影響正在體現。去年12月現金貸新規下發后，小額貸款ABS（資產證券化）在1月僅發行1單，同比下降92%，環比下降31%。不僅小貸ABS，第一財經了解到，目前很多類REITs（房地產信托投資基金）業務都在更改結構。

　　“資管新規意在鼓勵標準化產品的發展，對于以前的非標產品和嵌套結構有很大的限制。而證券化作為一個目前熱點的標準化產品，會迎來巨大的機會?！蹦橙藤Y產證券化業務負責人告訴第一財經。

　　近日，租賃住房REITs正迎來爆發，中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃、光明地產大廈資產支持專項計劃等項目相繼獲批發行。

　　打擊套利、非標轉標爆發

　　在上述券商資產證券化負責人看來，資管新規重點包括打破剛性兌付、進行凈值化管理以及非標期限不能錯配，而證券化是一個接觸資產相對分散的金融產品，而且具有雙重現金流的保障，很多證券化項目具有破產隔離的效果。另外，證券化估值相對穩定，從國外的經驗來看，能夠在一定程度上契合資管新規的要求。

　　“非標資產期限不能錯配尤為重要，以前銀行理財可以購買很多非標產品都是通過期限錯配運作。按照資管新規，銀行投資非標理財就會受到很大的限制?！痹撊藤Y產證券化業務負責人稱。

　　事實上，資管新規等一系列監管政策首先對以往ABS中存在的套利空間形成打擊。

　　一般情況下，對于表內貸款，銀行會以100%風險權重計提資本，而對于信用評級高于AA-的ABS，風險權重則按20%計提。由于類資產證券化產品優先級經過增信后基本可以滿足AA-以上評級，因此一些銀行在投資此類ABS優先級時混淆概念，按照標準化ABS風險權重進行計提，少計風險加權資產，形成較大的套利空間。

　　“非標資產轉化為標準化資產，ABS是有效的途徑之一?！倍辔皇茉L人士指出，如果通過證券化把非標產品轉化為標準的證券化產品，就可以使期限錯配合法合規實行。具體而言，存量“非標”通過ABS轉化為標準化資產中，商業銀行已投的信托貸款等業務可以直接通過資產證券化方式進行轉標；對于商業銀行所持有的資管計劃份額、收益權等可以借助信托計劃形成受益權，再通過券商專項計劃資產證券化。

　　華創證券債券團隊認為，增量“非標”通過ABS轉標，方式一是銀行不直接以貸款等方式融資給企業，而通過企業將自有資產打包發行證券化產品，銀行認購優先級份額，實現非標轉標；方式二是銀行先通過“過橋”方式將資金以信托貸款方式發放，之后再以信托受益權為基礎資產發行ABS，完成非標轉標。

　　在傳統的信貸ABS中，信托往往扮演通道的角色。信托公司通道業務受阻后，資產證券化業務會成為新突破口，預計信托在ABS業務會往以下兩個方向突破：一是提供多元化的服務，深化投行能力；二是成為資產資源的提供者。

　　“在強監管以及利率上行背景下，非標資產利率上行速度較快，因此利率較高的非標資產若打包做成利率相對較低的ABS產品賣出，中間有不錯的利差空間?！比A創證券債券團隊分析指出。

　　對租賃市場意義重大

　　近日，光明地產大廈資產支持專項計劃成功發行，發行規模8.8億元，產品期限為21年（3+3+3+3+3+3+3年）。該專項計劃是上海國企首單獲批的CMBS（商業不動產抵押貸款資產證券化）。

　　“傳統的過戶型REITs項目中3×X模式居多，而近期來3+X模式逐漸增多。3×X模式中優先B的銷售難度更高，依賴主體現金流。3+X模式不同，產品期間每年都會付息，大頭在于本金的保障。假設物業10個億，單靠物業資產本身就可以保證優先A或者優先B的安全?！北本┮晃籖EITs業務人士告訴記者。

　　分析人士認為，REITs作為創新金融工具和長效商業模式，對于租賃住房市場的發展有重要意義，“公募基金+ABS”模式是在綜合考慮立法成本、設計難度、可操作性等多方因素后相對優選的方案。公募REITs通常持有物業產權，并由主體信用向資產信用轉變。在新派公寓類REITs中，尤其反映了資產的信用，產品設計上基本沒有主體的增信措施，而主要靠物業自身的資產價值和現金流收入。

　　北京大學光華管理學院REITs課題組認為，REITs將助力住房租賃企業可持續發展，有助于現有房企的轉型發展，有助于改善以個人為主的租賃住房市場結構，促進市場健康發展。

　　在新派公寓和保利類REITs兩個案例中，在基礎資產層面形成了體系化的資產管理架構，私募基金管理人充當了重要角色，且由管理人聘請專業的營運機構。

　　“投資者范圍在不斷擴大，尤其是在新派類REITs在優先級的基礎上，次級吸引了外部獨立的投資者，使得原始權益人實現了真正的退出?！北本┐髮W光華管理學院教授張錚表示。

責任編輯：韓希宇