大力發展住房租賃市場，是落實“租購并舉”住房制度、多渠道解決住房問題的重要舉措。十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出：探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

住房租賃市場的健康快速發展離不開金融的支持。創新推出住房租賃信貸產品，既有一定市場空間和商業價值，也有助于推動住房租賃市場發展。當前，在個人住房租賃市場主要有三類信貸產品：

第一類，商業銀行提供的住房租賃貸款。如一些大型銀行，推出個人住房租賃貸款產品“按居貸”。該產品主要基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據借款人的工作年限、收入、征信等情況核定貸款。該模式下，房東一次性收取租金，租客按約定向銀行還款付息。

第二類，基于長租公寓場景的房租分期產品。如一些信托公司、商業銀行，面向長租公寓租客推出的房租“分期貸”。租客需同時簽訂兩份合同，即租房合同和貸款合同。該模式下，貸款機構發放的貸款一次性付給長租公寓運營機構，租客按月向貸款機構還款，房東基本上按月收租。

第三，中小房產中介機構的“租金貸”。如一些中小房產中介機構伙同互聯網平臺或小貸公司，在未經租客同意情況下，誘騙租客簽訂借貸協議。租客也需簽訂租房合同和借款合同，但一般情況下租客并未意識到借款合同的存在。若中介機構將資金挪作他用，風險進一步加大。

第一類和第二類住房租賃信貸產品，其業務模式本身無可厚非。借助金融產品，租客減輕了支付房租的壓力，房東和長租公寓運營機構提高了出租效率，金融機構獲得了客戶和收益。但其中一些產品和模式流程復雜，的確存在較多不足和問題，特別是長租公寓運營機構的“資金池”問題需引起警惕。還有一些不合規的“租金貸”，大大增加了租客的成本，成為不法機構實施詐騙的工具。

此外，第二類住房租賃信貸產品的經營風險也不容忽視。從前幾年爆倉的“鼎家”公寓、近期出現問題的“蛋殼”公寓等來看，如果長租公寓運營機構或中介機構資金鏈出現問題，就難以按期向房東付款；若運營機構或中介機構將“資金池”資金挪作他用，其帶來的危害將會很大。在多數情況下，房東和租客的權益都會受到影響，與之合作的金融機構也成為受害者。

在“蛋殼”公寓事件中，深圳前海微眾銀行作為租金貸的合作方，備受關注。12月4日，微眾銀行發布公告表示，該行已研究制定出合法合規的方案，即使“蛋殼”租金貸客戶不繼續還貸，仍能結清貸款。也就說，“蛋殼”租金貸客戶退租并搬出，可與該行簽署協議，將退租后“蛋殼”公寓所欠客戶的預付租金，用于抵償客戶在該行的貸款，然后由該行結清該筆貸款。這個方案，將徹底解決蛋殼租客被迫搬離卻還要償還“租金貸”的后顧之憂。

這是微眾銀行履行社會責任、幫助租客度過難關的溫暖舉措?！暗皻ぁ笔录l生后，微眾銀行直面問題，出臺相應措施，積極回應租客訴求。12月2日，該行發布公告，對所有受“蛋殼”事件影響的客戶，經客戶提出及確認后，將租金貸剩余貸款本金將給予免息延期，在2023年12月31日之前，該行不扣款、不計息，不影響信用記錄。同時，該行也澄清了擅自修改電子合同的不實傳言。

其實，如果僅從法律關系看，租金貸合同是租客與銀行簽訂的，即便“蛋殼”公寓倒閉，也不影響租客對微眾銀行租金貸的償還責任。當下還有一些討論，指責銀行將“租金貸”資金直接轉入“蛋殼”賬戶，是有失偏頗的。一般而言，銀行采取受托支付方式，將信貸資金轉入長租公寓運營機構是正常的。就像個人住房貸款，銀行也將貸款資金轉入房地產開發商的賬戶。這是銀行防止信貸資金被挪用的一種措施，也符合貸款合同約定。

當然，從近年來關于長租公寓的一系列事件中，我們發現住房租賃信貸業務的確存在一些問題，這與目前住房租賃信貸管理制度缺失有關。2019年12月，住房和城鄉建設部等六部門發出《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，對住房租金貸款業務提出了原則性要求。下一步，應結合上述意見，按照《個人貸款管理暫行辦法》《商業銀行互聯網貸款管理暫行辦法》等規定，加強和完善制度建設，制定統一的管理細則，補齊住房租賃信貸管理短板，明確從業機構管理要求，規范住房租賃信貸行為。金融機構應審慎經營住房租賃信貸業務，謹慎選擇住房租賃信貸業務合作對象；租客應綜合考量自己的需求、收入等情況后，理性選擇長租公寓運營機構和租金貸等產品。

2020年9月，我國《住房租賃條例（征求意見稿）》面向社會公開征求意見，目前征求意見階段已經結束。應盡快出臺《住房租賃條例》，從根本上構建穩定的住房租賃關系，促進住房租賃市場健康發展，推動金融更好地服務住房租賃市場，切實維護好消費者合法權益。

（作者董希淼系招聯金融首席研究員、中關村互聯網金融研究院首席研究員、中國電子銀行網專欄專家）

責任編輯：王煊