北京、深圳地區的住房租賃市場迎來“新規”。近日，深圳、北京相繼下發通知，規范住房租賃資金監管，要求金融機構應將“租金貸”資金發放給租客或房東，不得撥付給住房租賃企業。

北京地區還要求，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月。租賃企業應對此前預收超過3個月的租金和存量“租金貸”，建立專戶逐步化解。

有業內人士認為，此前一些金融機構將“租金貸”撥付給了企業，導致了如卷款跑路、挪用資金、形成“資金池”等風險，也讓一些銀行嘗到苦果。此次兩地下發的通知，規范了“租金貸”業務，讓“租金貸”從債權上更加明晰，有利于金融機構管控和保護租戶的合法利益，值得其他地區借鑒。

“租金貸”不得撥付給住房租賃企業

今日，北京市住建委、市場監督管理局等部門發布《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》中規定，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

“租客申請了住房租賃貸款后，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議后直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業，及其關聯企業或利益相關方?！北本┦凶〗ㄎ嚓P負責人介紹。

就在一天前，深圳市下發的《關于開展住房租賃資金監管的通知》的征求意見稿，也同樣明確了“租金貸”的發放方式，“租金貸”不能發放給租賃運營商，應向租客個人直接撥付?！敖鹑跈C構為承租人提供個人住房租金貸款業務的，應當與承租人單獨簽訂貸款協議，并將貸款撥付至承租人個人賬戶”。

柒財智庫畢研廣向財聯社表示，兩地均要求金融機構將“租金貸”資金直接劃規給個人，意味著債權債務關系更加明晰，少了“中間商賺差價”的環節?！俺凶馊俗鳛閭鶆杖烁鞔_債權債務關系，清楚債權人到底是誰。與此同時，也防止了因為中介出現風險而導致債務無法持續、租客被趕出等一系列問題?！?/p>

中原地產首席分析師張大偉也表示，一些長租公寓企業的模式就是簡單的以“中介費+差價”模式拓展業務，長租公寓企業完全金融化。不僅僅在推漲房租，更大的問題是金融化形成的“資金池”?！皩⒎恐鞯念A期租金，通過平臺項目轉移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來了巨大的市場風險?！?/p>

自2018年以來，住房租賃市場“甲醛房”、“租金貸”、“資金鏈斷裂”等事件頻發，特別是部分輕資產型住房租賃企業利用“長收短付”“高進低出”方式盲目擴大規模，將風險轉嫁給市場，更有甚者以住房租賃為工具，在短期內快速吸納房租形成龐大“資金池”后卷款跑路，造成大批業主和租客利益受損，暴露了市場監管機制不健全等問題。

“租金貸”期限進一步規范

除了貸款資金劃轉有所限制之外，兩地的文件對“租金貸”的貸款期限也進行了限制。

深圳市在“征求意見稿”中明確，金融機構發放住房租賃貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。

而北京地區則更為嚴格，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月，收、付租金的周期應當匹配。與此同時，要求住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金。

畢研廣認為，上述規定意味著給銀行等金融機構限定了“租金貸”的最高貸款額度。

不僅如此，張大偉認為，北京的調控新政策要求限制租賃企業建“資金池”，嚴禁“長收短付”，預收租金不得超過3個月，實際上讓這類租賃企業失去了挪用資金的可能性。

值得注意的是，目前銀行對“租金貸”多數仍處于觀望狀態。不過，有業內人士認為，未來銀行在“租金貸”方面發展空間依然較大。租賃住房的觀念正在被大眾所接受，尤其是在房價相對較高的一線城市，長租需求正在不斷被激發出來。

此前，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》中明確表示，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。

有業內人士預計，在房地產貸款集中度的“紅線”要求之下，住房租賃市場的相關貸款業務或將成為未來銀行信貸業務的發力點之一。而長租公寓公司將作為為銀行引流的角色出現。

責任編輯：王超