最近，某著名地產開發商的講話又火遍了朋友圈，雖然語言犀利把國土部、央行、統計局、北京市都罵了一個遍，但不得不客觀評價，他說的有80%都是對的。那么有人可能要問了，不對啊，你不是說房價漲不起來嗎？那么某著名地產商可是說還得漲啊，而且可能還要大漲，這到底是幾個意思呢？

我們先看，某地產商的主要論據

1、土地問題，說早在2003年，北京市的人口規劃是2020年不超過1800萬人，結果到2008年北京就1900萬人了，而國土部的配給指標還是按照1800萬人做的，所以就造成土地緊缺，而2014年土地供給不足，2015年也是下降的。所以造成了2016年房價的大漲?，F在依舊沒有明確修正土地問題，所以未來房價還要漲。

2、央行貨幣超發推升房價，基本不靠譜，杠桿高也是胡說，都70%首付了，哪還有什么杠桿。

3、疏解人口做不到，人往高處走是根本規律，你建一個高鐵，希望人到天津去，結果天津都到北京來了。

4、房地產占中國經濟0.8%的GDP，沒有房地產了，中國經濟的增長要減去0.8%。所以嚴重依賴房地產，這個現實沒有改變。

5、人口問題不是房地產拐點，人口越多，房地產需求會越多。

6、中國跟日本沒有可比性，中國城鎮化還不到50%，日本是城鎮化70%的時候出現的房地產崩盤。

那么這些觀點，哪些是正確，哪些又有問題呢，至少土地問題，貨幣問題，以及房地產的比重問題，都是正確的，而人口拐點問題和中日比較問題有一半是正確的。所以綜合看，某地產商的判斷8成是正確的，但為何結果卻大相徑庭呢？主要因為，還是要發展的看問題。

首先，土地問題是核心，這點我也一直強調，為什么重慶房價不高，而北上深高，就是因為土地供給嚴重失衡，前兩年干脆不給一線城市批土地了，這樣下去還了得。所以去年的暴漲也是一個回應，并不是說房子不夠住，而是因為不批土地實在是一個壞的預期。比如你今天說注冊制改革，盡管可能發新股的節奏還沒有今天審批制的快，但股市肯定會大跌，這就是預期，大家會覺得你不批土地，早晚一線城市的土地會用完，所以不管有沒有需求都會拼命買。那么這條能不能破呢？問題是和尚腦袋上的虱子，明擺著了，那么批土地不就完了嗎？之前我們寫文章也說，起碼北京上海有大量的土地可以用于住宅建設，而前兩天國土部也表態了，堅決貫徹房子是用來住的表態，所以庫存小的地方多批土地，而庫存大的地方，不批地。而北京市的兩會上，也提到了，今年要加大土地和中低端戶型的供給。只要把這個預期扳過來，馬上就會讓房價的趨勢逆轉。所以下一步，因城施策是重點，胡亂土地供給的時代很可能終結，另外，房產稅根據上面的表態，也很可能會由各個城市來制定。把房價、土地、稅收、增長跟政績都掛鉤，未來的房地產調控將是一個全新的局面。

其次，央行推升房價確實是不正確的，因為房地產本身自己在創造貨幣，你先要貸款，銀行才會給你放貸，不可能銀行先給你錢，然后你再去想是不是要買房子。所以本末倒置了。但杠桿的問題可能就不那么簡單了，我們不能光算首付，我們還得算開發商的杠桿率，以及一些民間金融創造出來的杠桿率，更要算自己借貸產生的杠桿率，什么意思，有幾個人買房不是湊出來的首付，七大姑八大姨借一點錢，湊首付買房。這在銀行那就不統計了，但這都是你借來的錢，以后能不還了嗎？所以把這些杠桿加上，杠桿率至少翻了3倍不止。

第三，疏解人口這個問題錯的有點離譜，之前做不到，是因為沒有下死命令，之前恰恰想用房價控人，把房價推高了，人就不來了，沒想到來的人口都是租房的，跟買房沒什么關系。他們要買房怎么也得奮斗10年左右，現在思路變了，我讓你沒錢可賺，子女沒書可念，你還怎么來？沒見到，滴滴打車要京人京牌，滬人滬牌嗎？冒天下之大不韙，就是為了控制人口讓路。清理低端產業以及教育控人，產業控人成為了新思路，雖然教育控人有點缺德，但起碼這已經是一個不爭的事實，而且常住人口在下降這也是一個事實。

第四，沒什么好說的，房地產永遠是GDP的主要因素，但問題是這個GDP你拿來后，幸福感不但沒提升反而降低了。金融風險反而加大了。這就是明顯的有毒增長。

第五，人口問題現在肯定還不會威脅房地產，讓房地產現在就拐了，而德國的例子說人口老齡化反而增加了房屋需求，這點現在看上去是個事實，但問題是這個事實會一直存在嗎？只能說這代老年人現在還沒去世，所以需要多出一套房來，再過5-10年，等他們去世了呢？還需要兩套房嗎？而中國的人口由于計劃管制很長時間，所以一旦下滑很可能是斷崖式下跌，這個問題比日本和德國都嚴重的多。

第六，中國跟日本沒有可比性，不是說房價沒有可比性，是城鎮化沒有可比性，因為日本土地私有，你農民賣了土地可以帶著錢進城，所以他能很快增長到70%，而中國農民能賣土地嗎？不能賣土地他進城只能打工，打工買的起房嗎？買不起房！就還得回到農村去，起碼那里房子不花錢，所以城鎮化不是房價的動力，恰恰是房價和土地問題成為制約城鎮化的阻力。

責任編輯：王超