對于熱點城市居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房，還應繼續采取優惠政策，予以積極支持。這是差別化住房信貸政策的重要方面。當然，在這個過程中，要采取措施，防止部分人群利用優惠政策“鉆空子”。

這段時間來，住房信貸政策的調整成為全國人民關注的焦點，頻頻上頭條。

應該說，熱點城市降杠桿和三四線城市去庫存，是今年房地產市場的兩大重點工作。金融是房地產市場的血脈，住房信貸政策既關系到國家房地產宏觀調控，又與普通百姓息息相關。應加強房地產市場研究，落實好差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，既要滿足居民合理購房需求，又要有助于防范風險、抑制泡沫。

2016年我國貸款新增12.65萬億元，其中以個人住房貸款為主的住戶部門中長期貸款占到近一半。大量信貸資金流向房地產市場，既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下的居民投資熱情所帶動。房地產具有較強的金融屬性，從我國情況看，以往時期房地產市場的成交量和價格與實際利率呈現出現明顯的負相關關系，實際利率下降和上升周期往往是房地產市場的繁榮期和調整期。因此，將住房信貸政策作為房地產調控的重要手段，有其必要性。

的確，相較于行政強制色彩濃厚的限購政策，住房信貸政策對于調整房地產市場短期的投資性需求、投機性需求都有更明顯的作用。具體而言，調整住房信貸政策，可從四個方面入手：一是調整貸款總量，合理確定銀行個人住房貸款總量；二是調整貸款價格，提高或降低個人住房貸款利率水平；三是調整貸款條件，收緊或放松購房主體貸款資格條件（包括貸款資格和貸款期限）；四是調整貸款首付，控制購房主體購房杠桿率。下一步，應根據購房區域、主體的不同，綜合運用四種手段，量價并舉，長短結合，既調控總量又調整價格，既著眼當下又引導預期，將差別化的住房信貸政策落到實處：

毫無疑問，對于部分房價上漲較快的熱點城市，整體上應嚴格控制貸款總量，主動上調貸款利率，適當收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。據報道，近日央行印發了關于做好信貸政策工作的意見，要求合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸款年限等住房信貸政策，并根據市場變化對住房信貸政策做出適度調整。北京等熱點城市紛紛出臺措施，控制個人住房貸款發放，收緊外地戶籍人士申請貸款條件，貸款最高年限被調整為25年。除二套房貸利率上浮10%外，上海、深圳等地首套房貸利率也從9折上漲至9.5折乃至更高，首付比例也被大大提高。

與此形成鮮明對比的是，對多數三四線城市而言，房地產市場庫存量居高不下，去庫存壓力仍然較大。商業銀行應在風險可控的前提下，合理發揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面繼續加大對居民合理購房的支持力度。我們還應該看到，我國城鎮化還將持續較長時間，中小城市和城鎮居民還有較強的購房需求未得到有效滿足。目前，我國商業銀行個人住房貸款占全部貸款的比例在20%左右，不良貸款率不到0.5%，遠遠低于銀行業2%左右的總體水平，整體上仍屬于優質資產。因此，相比2016年，今年個人住房貸款增速將有所回落，但仍應保持適度增長。這既是房地產市場去庫存的需要，也是商業銀行業務發展的需要。

值得注意的是，在熱點城市收緊住房信貸政策，雖然有助于抑制投資和投機需求，但也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求。因此，對于熱點城市居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房，還應繼續采取優惠政策，予以積極支持。這是差別化住房信貸政策的重要方面。當然，在這個過程中，要采取措施，防止部分人群利用優惠政策“鉆空子”。如日前北京出臺文件規定，離婚一年之內申請房貸的執行二套房貸政策。對于三四線城市居民購買第二套以上住房，雖然不必像熱點城市一樣嚴防死守，也要有一定的差別化措施，防止少數地區借機炒作，進而推動房價虛高、市場虛熱。

需要強調的是，住房信貸政策總體上由中央銀行和金融監管等部門制定和調整，地方政府切勿隨意染指，更不能擅自插手。央行、銀監分支機構在政策總體框架下，應嚴格按照相關程序，根據各地不同情況進行適時調整。除窗口指導、價格引導之外，住房信貸的差別化措施還應更多由商業銀行自行決定和實施。

2016年底中央政治局會議提出，“建立符合國情、適應市場規律的房地產基礎性制度和長效機制”。而我國目前這一輪房地產快速上漲，是由政策、流動性、投資需求等多因素推動的。除住房信貸政策之外，平抑房價應該堅持短期調控與長效機制相結合。

應該說，隨著住房信貸政策收緊以及其他調控措施加強，熱點城市商品房供求將可能將趨于平衡，房價過快上漲的勢頭將得到一定程度遏制。但我們要清醒地認識到，這樣的供求平衡是短期的、表面的，部分合理購房需求被暫時犧牲，部分投資需求被暫時抑制。而這部分需求并不會憑空消失，未來一旦政策有所松動，熱點城市房價仍將可能快速上漲?！霸秸{越漲”這樣的場景，在過去多個調整周期中已經反復上演。

因此，我們必須利用住房信貸等政策短期調控帶來的不多時間，盡快建立房地產市場健康平穩發展的基礎性制度和長效機制。正如中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，在落實“住”的方面，應大力實施差別化的土地政策，在控制三四線城市土地供給的同時，加大一線和二線城市的土地供給，增加普通商品房供給，滿足居民合理的居住需求；在抑制“炒”的方面，應加快推進房地產稅立法和試點，逐步提高商品房持有環節成本，抑制投資和投機需求。同時，進一步合理劃分中央和地方的事權和財權，從源頭上解決“土地財政”問題，減少地方政府推高地價和房價的沖動。

總之，讓老百姓買得起房子，居者有其屋，這才是差別化住房信貸政策的最終目的。

(本文作者介紹：中國人民大學重陽金融研究院客座研究員，近著《有趣的金融》。)

責任編輯：王超