銀行業金融機構房地產貸款集中度管理迎新規。

12月31日，央行、銀保監會下發關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知?？紤]到銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，通知分五檔設置銀行房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，共計10條紅線，并做出了過渡期安排。其中，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，需自通知實施之日（2021年1月1日）起2年內完成調整。

在業內人士看來，上述管理制度的出爐體現對金融、地產兩個市場防風險和穩市場的考慮。對提高金融體系韌性和穩健性、促進房地產市場平穩健康發展無疑具有重要意義。這將有利于降低銀行體系對房地產貸款依賴的程度，優化信貸結構，減少房地產市場波動可能給銀行帶來的潛在系統性風險。同時，分檔設置紅線則更有利于銀行差異化發展。

住房租賃有關貸款暫不納入計算范圍

集中度管理統計范圍的明確尤為重要。按照通知，住房租賃有關貸款暫不納入集中度管理統計范圍。

房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

央行相關負責人稱，目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，并建立相應統計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

另外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

差異化管理 分五檔劃定10條紅線

在劃定紅線方面，人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分五檔劃定10條紅線明確了房地產貸款集中度管理要求。

具體來看，第一檔針對目標為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行等。按照通知，第一檔房地產貸款占比上限要求為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。

第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行。第二檔房地產貸款占比上限為27.5%，個人住房貸款占比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城區農合機構。第三檔房地產貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為17.5%。

第四檔為縣域農合機構，該檔房地產貸款占比上限為17.5%，個人住房貸款占比上限為12.5%。

第五檔系村鎮銀行，房地產貸款占比上限為12.5%，個人住房貸款占比上限為7.5%。

對于分檔設置，國家金融發展實驗室副主任曾剛表示，這主要考慮到引導不同銀行差異化發展?！皩τ谠叫〉你y行，越是聚焦本地服務實體的銀行，限定上限越低，以促進銀行將資金更多的用到支持區域實體經濟發展當中?！?/p>

設過渡期安排：超2%以內限定2年調整

根據安排，通知自2021年1月1日起實施。對于不符合要求的銀行而言，則意味著需要按照規定進行整改。

記者發現，大部分銀行業金融機構符合管理要求。不過，以2020年6月末的數據來看，不乏存在部分銀行超標的情況。

舉例而言，根據Wind,2020年6月末，建設銀行個人住房按揭貸款占比為34.4%，超過32.5%的監管紅線。

為保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展，管理制度設置了過渡期。

2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

但對于個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。

管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。同時，為體現區域差異，確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，可以有適度的彈性。

通知規定，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以通知中第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，對不同“超限”幅度的金融機構，設置了差異化的過渡期，調整壓力大的還可以延長過渡期，將確保平穩運行防止用力過猛，對金融機構影響漸進。

降低房地產波動帶來的潛在系統性風險

在中原地產首席分析師張大偉看來，房地產市場走勢看金融，管住了金融也就管住了房地產，中國房地產多年歷史中，房地產貸款是房地產調控最重要的工具?！把胄械男抡?，明確了針對房地產貸款的額度管理，這有利于房地產市場的健康平穩，也有利于房住不炒的深入，金融市場的平穩安全?！?/p>

曾剛亦認為，管理制度是建立房地產市場長效機制，限制信貸資金過多流入房地產的重要舉措。長遠來看，將降低銀行體系對房地產貸款依賴的程度，有助于降低由于房地產市場波動可能給銀行體系帶來的潛在系統性風險。

中國民生銀行首席研究員溫彬稱，從國際上看，房地產貸款占比過高，或在一定時期占比上升過快，既不利于房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款余額（含個人住房貸款）占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構占比過高、遠超出平均水平。為了進一步增強金融服務實體經濟能力，特別是加大對制造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支持力度，建立房地產貸款集中度管理制度，不僅及時也非常必要，有利于優化信貸結構，有利于房地產市場持續健康發展，有利于金融體系安全平穩運行。

實際上，近期金融市場和房地產市場的監管，“灰犀?！钡奶岱l現。不久前，銀保監會主席郭樹清亦表示，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！?，要堅決抑制房地產泡沫。

數據顯示，在房地產貸款方面，9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較6月末回落0.3個百分點。房地產貸款占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余33.7 萬億元，同比增長15.6%，增速較6月末回落0.1個百分點；住房開發貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%，增速較6月末下降0.6個百分點。

“建立房地產貸款集中度管理制度，有利于市場主體形成穩定的政策預期，有利于房地產市場平穩健康可持續發展?！毖胄邢嚓P負責人強調。

“不符合要求的銀行進行調整，有助于后續規范房貸領域的違規放貸行為。此外，降低貸款過度依賴于房地產業務，引導更多資金流入新興產業?！币拙友芯恐行难芯靠偙O嚴躍進進而表示。

責任編輯：王煊