8月31日晚間，兩大市場期待已久的住房政策終于出爐。一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市；二是降低存量首套住房貸款利率。

如何權衡銀行凈息差壓力和刺激地產市場之間的關系？財政、貨幣政策還能如何發力？中國經濟下半年能否企穩？針對這一系列問題，中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成接受了第一財經記者的采訪。

降低存量首套房貸利率旨在穩住市場

盛松成表示，房地產市場政策邊際寬松至今已經持續接近兩年，但是市場仍在底部區間。今年7月24日的政治局會議指出，“我國房地產市場供求關系發生重大變化”，這意味著，目前房地產政策的“松綁”主要是為了穩定市場，而不是再通過房地產大幅拉動經濟。這是合理評估政策效果的一個前提，能穩住市場就是有效。

當前，我國房地產市場整體下行的趨勢已形成，盛松成認為，這一趨勢在相當長的一段時間里難以扭轉，但是這并不代表市場不存在結構性機會。同樣是銷售額下行，越發達的區域降幅越小。相對發達的區域本身就存在著較為強勁的住房需求，政策最后才在這些地區放松，本身也是擔心調控放松導致房價猛漲，避免重蹈覆轍。

之所以存量貸款利率下調的必要性提升，盛松成認為，這是因為提前還貸是2022年底以來出現的一個新情況。根據他監測的房貸ABS底層資產情況，今年4月我國的提前還貸情況最為嚴重——當時存量房貸年化提前還款率達到21.57%，部分銀行超過30%，如果按照這一速度，當年就有超過五分之一的房貸被提前償還。

“對于銀行來說這并非什么好事，因為有生息資產，才能創造利潤。而且我國存量房貸高達38.6萬億，占銀行業總貸款的比重16.74%。到7月，提前還款率已經從4月的峰值下降到14.49%，但仍然遠高于2022年的水平，且較今年6月又有所上升。此外，從9月1日開始，各大銀行將陸續調低存款利率，存量房貸又將面臨較大提前償還壓力，降低存量房貸利率仍有必要?！?/p>

需兼顧商業銀行凈息差

之所以存量貸款利率下降的節奏似乎慢于預期，這也和銀行凈息差不斷下降息息相關。此外，多家銀行對記者表示，9月開始將下調存款利率，各期限下調幅度在5-25BP。

盛松成分析稱，目前我國商業銀行的凈息差無論從歷史區間還是從國際比較看，都已處于較低位置。截至6月末，我國商業銀行凈息差為1.74%，為2010年有統計數據以來最低值。

同時，我國商業銀行凈利潤也有所下降。今年上半年，商業銀行累計實現凈利潤1.3萬億元，同比增長2.6%，增速較去年同期下降4.5個百分點。今年二季度我國商業銀行不良貸款率為1.62%，與一季度持平，總體呈下降態勢。

此外，中國仍是一個以間接融資為主的金融市場，商業銀行在貨幣政策實施中發揮著重要作用。盛松成表示，與財政政策可以直接介入經濟活動不同，貨幣政策一般是間接發揮作用的，需要商業銀行，甚至整個金融體系的配合，其實施效果在相當程度上受市場反饋的影響。

按照央行二季度貨幣政策執行報告專欄所述，“我國商業銀行凈利潤主要用于補充核心一級資本以及向股東分紅，并通過資本的杠桿作用再次作用于實體經濟”。目前中國商業銀行的資本補充途徑少、資本壓力較高。在此背景下，提高商業銀行的凈息差與利潤水平，能夠有效幫助銀行補充核心資本，增強其服務實體經濟的能力。

因此，盛松成也認為，未來政策是否繼續發力應當在當前政策實施之后再進一步評估。房地產天然具有較強的金融屬性，這決定了房價容易“超調”，恢復常態需要一定的時間?！澳壳拔覈姆康禺a市場供需關系雖然發生了重大變化，但是經濟增長、城鎮化和人口存量等長期因素決定了我國房地產市場是有底可依的。平穩市場、消除市場超跌帶來的恐慌性因素應當是房地產政策發力的重點?！?/p>

三、四季度經濟有望繼續好轉

目前，外部風險亦備受關注。2年期美國國債收益率再度觸及5%以上，中美利差的倒掛幅度維持在紀錄高位。

前不久在杰克遜霍爾剛剛召開了全球央行峰會。這次峰會上，美聯儲主席鮑威爾、歐洲央行行長拉加德都表達了對于通脹的擔憂遠超對于經濟下行的顧慮，傳遞了超過市場預期的“鷹派”信號。當然，實際的加息決策還需要基于對經濟和通脹數據的觀察，并且充分考慮貨幣政策緊縮的“時滯”。最新發布的美國ADP就業報告顯示，美國8月ADP就業人數增加17.7萬人，環比大幅下降45%。盛松成預計，美聯儲未來的利率決策更多表現為“走一步、看一步”，這也是貨幣政策“試錯”的過程。

一直以來，中國貨幣政策都是“以我為主”，兼顧內外平衡。短期看，人民幣貶值的壓力仍然存在。但他認為，隨著美聯儲加息的外溢影響逐漸減弱和我國經濟基本面改善，人民幣匯率將保持基本平穩。在8月31日的政策發布后，離岸人民幣對美元迅速走強。

“8月制造業PMI數據已經顯示出需求改善、企業增加采購和擴大生產的跡象。中國制造業PMI已連續兩個月改善，盡管仍低于臨界點，但制造業邊際向好的趨勢較上月更為明顯。不僅大部分細分指數較上月有所提高，生產指數、新訂單指數和供應商配送時間指數均高于臨界點，而且大、中、小型企業PMI的分化趨勢已然扭轉，出現了全面改善，企業初現主動補庫存的跡象。目前處于經濟恢復的關鍵期。我認為還應該繼續加強逆周期調控。這有助于夯實經濟企穩回升的基礎，預計三、四季度我國經濟將有望繼續好轉?！彼Q。

在這一背景下，盛松成認為中國將繼續實施積極的財政政策與適當寬松的貨幣政策，并注重財政和貨幣政策的協調配合。財政部已經表示，今年新增專項債券力爭在9月底前基本發行完畢。我國大部分國債和地方政府債都由商業銀行購買。目前我國國債中68.8%由商業銀行持有，地方政府債中85.5%由商業銀行持有。降準將增加商業銀行可自由使用的資金，從而更好地支持國債和地方債發行。從銀行間市場資金利率看，8月30日，金融機構7天期質押式回購加權平均利率（R007、DR007）均創連日來新高，R007和DR007分別達到2.44%和2.25%，未來中國降準的可能性仍然存在。

責任編輯：王超