為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。公告提出存量浮動利率貸款定價基準轉換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，一種是轉換為固定利率。本文對比了兩種方式下房貸利率，并對LPR走勢及影響進行了分析。

房貸利率迎來重大改革

多年以來，中國的房貸利率一直執行“央行基準利率+商業銀行自由浮動折扣”的模式，這執行了十幾年的模式，迎來了一次大改革。為深化利率市場改革，進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，中國人民銀行就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜發布公告（中國人民銀行公告〔2019〕第30號）。

公告提出，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

對此，中國人民銀行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問時表示，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。央行上一次調整基準利率是2015年，5年期以上貸款利率（房貸利率）至今仍為4.9%，而LPR利率每月調整一次。該負責人指出，為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

目前各主要銀行已完成相關準備工作，并通過其官方網站、微信公眾號等渠道發布了公告，貸款客戶可根據承貸銀行公告，與銀行協商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉換。

中國養老金融50人論壇特邀研究員婁飛鵬表示，為促進貸款利率“兩軌合一軌”，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，央行完善LPR形成機制，并明確后續新增貸款參考LPR定價，存量貸款逐步調整參考LPR定價。婁飛鵬指出，目前銀行業開始進行的房貸利率轉換，正是按照央行的改革思路完善利率定價機制，推動利率市場化改革，實現利率“兩軌合一軌”的重要方式。

國家開發銀行資金局資深經理郭棟指出，從人民銀行發布LPR改革公告，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，這表明在新增貸款的邊界量上已經處于絕對優勢比例，有利于引導市場預期向政策目標發展。如何推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換，成為在存量貸款定價上進一步深化 LPR 改革的關鍵。郭棟認為，人民銀行發布30號公告，標志著 LPR 定價基準的轉換工作已經進入實質性操作階段。定價基準的轉換規則和時間要求，既體現了貨幣政策的穩健性，又凸顯了人民銀行加大逆周期調節的力度。

中國銀行研究院研究員梁斯認為，央行已正式啟動存量貸款定價的換錨工作，存量貸款定價基準將逐步從以前的貸款基準利率轉換為LPR，貸款基準利率也將逐步退出，至此所有貸款均將參考LPR定價。梁斯指出，推動存量貸款換錨主要有兩點作用：一是提高貸款利率彈性，增大貸款利率對市場利率變動的敏感性，存量、新增貸款均將與LPR掛鉤，有助于增強央行的政策約束力，理順貨幣政策傳導機制。二是有助于降低實體經濟負擔。當前我國經濟下行壓力猶存，外加“新冠”疫情影響，實體經濟經濟經營壓力加大。

浮動利率還是固定利率，取決于LPR的未來走勢

根據央行規定，存量浮動利率貸款定價基準轉換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，一種是轉換為固定利率。

具體而言，根據各家銀行公告，轉換為LPR加點浮動利率時，加點數值等于原合同當前的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。此外，加點數值可為負值，加點數值在合同剩余期限內固定不變。原合同借款期限在五年及以下的，參考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，參考五年期以上LPR。固定利率是指轉換后的利率水平等于原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩余期限內固定不變。

舉例來看，假設A客戶的房貸剩余還款期限為十年，原定價水平為基準利率上浮10%，即當前執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。如果轉換為固定利率，那么在2020年至2030年期間的利率均為5.39%。

如果轉換為LPR加點形成的浮動利率，由于貸款合同期限在五年以上，參考2019年12月發布的五年期以上LPR數值，為4.8%，A客戶的加點數值也就是5.39%-4.8%=0.59%，即59個基點。也就是說在之后的還款時間內，A客戶的房貸利率=上年12月LPR+0.59%，即2020年房貸利率為5.39%，此時與固定利率相同。

但需要注意的是，2020年2月LPR報價五年期以上為4.75%，較2019年12月有所下降。若在2020年12月，LPR報價繼續下行至4.7%，那么A客戶2021年的房貸利率為4.7%+加點數值（0.59%）=5.29%，相較固定利率下降0.1個百分點。如果后續LPR繼續下降，房貸利率也會相應降低。

由此可以看出，選擇浮動利率還是固定利率，取決于LPR的未來走勢。若LPR后續還有下降空間，那么選擇參考LPR加點的定價方式則更為優惠。

LPR走勢分析與對房貸市場的影響

自2019年8月20日LPR形成機制改革后的首次報價誕生以來，經歷數次下調。2019年8月20日，全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率為：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。同年9月20日，LPR迎來改革后的第二次報價，當日貸款市場報價利率為：1年期LPR降至4.20%，5年期以上品種報4.85%，保持不變。2019年11月20日，央行公布的貸款市場報價利率再次出現下調，其中1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%。2020年2月20日，LPR迎來改革后的第七次報價中，第三次出現下調。其中，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。

梁斯表示，從當前情況看，不穩定、不確定因素依然較多，后續貨幣政策仍需進一步強化逆周期調節力度，LPR繼續下行是大概率事件，新增貸款利率有望繼續下行。此外，通過貸款存量換錨有助于降低實體經濟的“歷史財務負擔”，激發經濟活力。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，利率是有周期的，會根據經濟周期的變化出現波動。目前LPR處于下行時期，選擇LPR定價方式會減少房貸成本；但是一旦經濟處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現上調。因此選擇參考LPR定價方式，存在利率風險。從現階段來看，溫彬建議選擇LPR加點方式，如果后續LPR出現回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，實際利率大趨勢是下行的，選擇LPR加點浮動利率的方式可能有利于購房者。就2020年而言，利率還會繼續下調，房貸利率會有所下降。但是，這并不能說明以后的房貸利率一直是下行的。嚴躍進解釋，如果后續房地產市場火熱，利率也有可能上調。

對于最近一次下調，國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，1年期LPR下降幅度為10個基點，為2019年8月改革完善LPR定價機制以來的最大降幅。這有助于在新冠肺炎疫情防控的關鍵階段，推動企業貸款利率顯著下降，為打贏疫情防控攻堅戰、更好地幫助中小企業提供有力支持。5年期以上LPR下降5個基點，并未向房地產市場放出寬松信號，表明房地產調控仍未放松。在5年期以上的貸款中，個人住房貸款占比較高。央行近期多次表示，繼續堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

中原地產首席分析師張大偉在接受采訪時指出，對于存量房貸來說，2020年只是轉化計價方式，利率保持不變。2021年可能享受到轉化后的降息，但幅度相對有限，所以對于大部分存量貸款來說，影響非常小。同時，在房住不炒下，市場平穩是主流，房貸利率波動不會大。

責任編輯：王煊