10月13日晚間，建設銀行發布《關于基礎設施公募 REITs 申報發行事宜的公告》，該行附屬公司建信住房服務有限責任公司（下稱“建信住房”）作為原始權益人，以其在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目申報發行基礎設施公募 REITs，該項目近日已獲國家發改委正式受理。

公告還披露，三個保租房項目來源于建信住房、建信住房租賃基金以市場化方式盤活的存量資產。建信住房、建信住房租賃基金收購非居住存量房屋改造為保租房，通過專業化運營實現提質增效。

建設銀行表示，此次公募REITs發行是銀行實施住房租賃戰略系列舉措中的重要一環，有助于打造具有建行特色的住房租賃資產管理平臺，實現金融資源與社會資本的良性循環，進一步完善集股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs發行為一體的全方位住房金融服務體系。

上述公告提示，為保障本項目有序推進，該行建立項目協調和決策機制，引入具有專業能力和豐富經驗的專業機構，確保本項目依法合規開展。本項目尚需有關監管機構審批，存在一定的不確定性，敬請投資者關注。

“投、融、管、退”的關鍵一環

據悉，建設銀行從2017年開始深耕住房租賃領域，并將其確立為“三大戰略”之一。該行致力于打造間接融資與直接融資并重的住房租賃金融服務新體系，形成集股權投資、融資支持、管理運營、REITs上市為一體的“投、融、管、退”服務閉環。

具體打法來看，股權投資環節，經有關部門批準試點設立建信住房租賃基金，用于收購房企自持住宅、商辦物業、低成本租賃用地項目等存量資產并改造為租賃住房；融資支持環節，針對住房租賃行業融資需求特點，建立起支持多主體、覆蓋全周期、風險可控的貸款體系；管理運營環節，依托市場端、政務端服務支撐，提升客戶觸達和金融服務能力；上市退出環節，積極參與保障性租賃住房公募REITs（不動產投資信托基金）試點工作。

記者留意到，建信住房目前主要在管理運營環節發揮作用。截至6月末，市場端，建信住房“CCB建融家園”平臺個人用戶超4,700萬戶，管理房源16.5萬間，開業運營“CCB建融家園”長租社區272個；政務端，支持住建部門打造保障性租賃住房APP、公租房公眾端APP，分別推廣至234個、158個城市。截至6 月末，建信住房資產總額 137.28 億元，凈資產 8.68 億元；上半年凈利潤 0.45 億元。

圖片來源：CCB建融家園App

該行還在半年報中披露了住房租賃戰略在股權投資環節和融資支持環節所取得的進展。截至6月末，建信住房租賃基金簽約收購項目20個，總資產規模87.54億元，基金累計出資48.88億元。項目位于北京、上海、成都、杭州等地，可向市場提供長租公寓約1.45萬套。與萬科集團及北京、重慶、天津、珠海、廣州、佛山、深圳等多地主體共同投資設立子基金8支，總規模295億元，基金認繳規模197.52億元。另外，截至6月末，建設銀行公司類住房租賃貸款余額3,064.95億元，支持住房租賃企業超1,600家、保障性租賃住房項目超600個。

在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上，建設銀行董事長田國立曾表示，在“投貸管退”的循環當中，住房租賃基金和REITs首尾相顧、相輔相成。住房租賃基金的設立，在長租房投資收購端增添了強有力的工具，將大大加速為REITs孵化培育合格資產的進程，而REITs的發行作為打通存量資產盤活和投融資循環通道的關鍵一步，使長租房資產端的投融資鏈條形成了完整的“圓”。

而在中國發展高層論壇2023年年會上，田國立指出，地產轉型和租賃市場發展非常需要長期的資本金融。需要大力發展資本市場，特別是以REITs為代表的不動產股權投資產品，通過所有權、經營權和使用權的分離，讓專業的人盤活不動產，經營好不動產，也為社會提供相對的中等風險和穩步回報的金融產品，避免大眾炒房，促進建立金融與房地產良性循環集群。田國立認為，REITs將成為當前擴內需、促轉型，推動經濟高質量的發展的重要抓手。

保租房公募REITs存在“三個單一”

Wind數據顯示，目前市場上存續的公募REITs產品共有28只，按照底層資產類別可分為倉儲物流、生態環保、園區基礎設施、交通基礎設施、能源基礎設施和保障性租賃住房等，其中保租房公募REITS有四只，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然評論稱，距離首批保租房公募REITs上市已滿一年，然而，單一城市、單一籌集渠道和單一運營主體這“三個單一”的問題也隨之成為市場關注的焦點。在她看來，“三個單一”不僅限制了REITs的發展潛力，也削弱了保租房公募REITs在風險分散和資產多樣化方面的能力，市場亟待尋求可持續、穩健的發展模式。

趙然介紹，目前市面上的4支保租房公募REITs的底層資產全部來源于單一城市。這種集中式的布局使得REITs的收益和風險高度依賴于特定城市的宏觀經濟和市場供需。城市經濟的波動和不確定性成為影響這些REITs表現的重要因素。

同時，華潤有巢REIT、北京保障房中心REIT、廈門安居REIT和深圳安居REIT均依賴于特定的籌集渠道。新建類項目和公租房轉保租房項目（本質上也為新建類項目）成為這些REITs的主要底層資產來源，限制了其資產和投資多樣性。

此外，每支REIT雖擁有2-4個物業項目，但都由單一運營商管理。在住房租賃行業剛剛起步的階段，這種模式可能帶來運營策略、管理效能和風險控制能力的瓶頸。

趙然對21世紀經濟報道記者表示，通過多元化城市布局、靈活多樣的資產籌集渠道和引入多個運營主體，有望實現REITs的風險分散、運營優化和資產多樣化，從而推動保租房公募REITs市場的健康、穩健發展。也符合市場、政策制定者和投資者期待看到保租房公募REITs突破“三個單一”束縛，實現更廣泛、多元和靈活的發展。期待建行保租房公募REITs為解決“三個單一”問題提供新的方向。

責任編輯：王超