與北京同步，上海也出臺了調整優化房地產市場相關政策。

12月14日下午，上海市房管局表示，上海將從12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策，更好地滿足居民剛性和改善性住房需求。

相關政策主要涉及首套房及二套房首付比例調整、首套房及二套房商貸貸款利率調整以及普通住房標準調整。

普通住房標準認定方面，上海市住房城鄉建設管理委等五部門發文表示，可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。相比此前認定標準取消了價格限制。

優化差別化住房信貸政策方面，全市首套房首付比例從35%降至30%，商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點；

二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，二套房普通住宅最低首付款比例不變，非普通住宅最低首付款比例從70%降至50%，同時，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的二套房首付比例從50%降至40%，商貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

根據上海地區市場利率定價自律機制9月1日最新發布的公示，2021年7月24日至今，上海執行的利率下限水平始終是LPR+35BP。

按此計算，全市首套房貸款利率下限由4.55%降至4.1%，主城區二套房貸款利率下限由5.25%下降至4.5%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區二套房貸款利率下限由5.25%下降至4.4%。

此外，《通知》提到，銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。    

“整體來說對于市場預期可能會產生比較大的提振效果?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜表示。

普通住宅認定標準取消價格限制

在一系列樓市新政中，最受關注的無疑是上海普宅標準變化。

在調整前，上海普通住宅標準的認定包括容積率、面積、價格等三個方面，本次調整的主要是面積與價格方面。

調整前，上海認定單套住房建筑面積在140平方米以下為普通住宅，新政后將面積提高到144平方米以下（含144平方米）。

更重要的是，新政取消了認定價格限制。在調整前，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下、內環線以內低于450萬元/套、內環線與外環線之間低于310萬元/套、外環線以外低于230萬元/套的住房才能被認定為普通住宅。

根據上海鏈家研究院最新監控數據顯示，11月上海全市二手房累計成交金額5509億元，成交套數16.48萬套，套均總價為334萬元/套，而外環是成交主力。

如今，在取消價格限制后，即使是內環濱江的千萬級房產也將被認定為普通住宅。

是否被認定為普通住宅，對二手房交易時的稅收影響較大。

以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，如果調整標準后被認定為普通住房，將免征增值稅，涉及個人所得稅的，核定征收的比例從2%下調至1%。

以買入價300萬元，出售價500萬元的某外環高層住宅為例，在新政前該住宅被認定為非普通住宅，若買入未滿5年，將產生增值稅23.81萬元，若買入超過5年，將產生增值稅9.52萬元。在普通住宅標準調整后，該住宅被認定為普宅，若買入未滿5年，增值稅繳納金額不變，若買入超過5年，可免征增值稅。

按此計算，在增值稅一項上，上述住宅買入5年后可少繳納近24萬元增值稅額。

針對本次普宅標準的調整，克爾瑞證券首席分析師孫楊指出，過去的標準有些過于苛刻，調整后的標準更加能夠當前滿足市場合理需求，也順應了政府不斷優化房地產政策、提振房地產市場的趨勢。在他看來，這一政策對新房與低總價的二手房影響更大，而對中高端改善住宅，由于價格偏高可能影響較小。

上海房貸實現首付、利率“雙降”

在普通住宅標準調整的同時，上海罕見同時下調了首套房與二套房的首付比例，并在2021年后首次下調商業性個人住房貸款利率下限。

具體來說，全市首套房貸款利率下限由4.55%降至4.1%，主城區二套房貸款利率下限由5.25%下降至4.5%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區二套房貸款利率下限由5.25%下降至4.4%。

（21世紀經濟報道記者根據公告梳理）

根據上海市場利率定價自律機制9月1日披露，2016年3月以來上海首套商業性個人住房貸款利率自律下限調整共有6次，但從2021年7月24日至今，一直維持LPR上浮35個基點，即4.55%水平。

按商業貸款400萬元，貸款期限30年計算，主城區首套房在房貸利率下限調整后每月大約少還1000元。

孫楊告訴記者，上海樓市新政中房貸利率調整影響較大，直接降低了購房者的成本，特別是在春節前的一段時間內，起到提振市場的作用。

今年9月以來，上海已陸續發布一系列舉措優化調整房地產政策。9月1日，上海官宣執行商業貸款“認房不認貸”，到今年10月，上海再優化住房公積金貸款套數認定標準，成為全國首個實行公積金“認房不認貸”的一線城市。此外，上海市金山區明確，在濱海城區、高新社區及亭楓社區3個重點區域實施重點轉型區域人才購房政策。

目前上海房地產市場保持平穩運行?？硕饠祿O測顯示，11月，上海商品住宅成交面積為59.61萬平方米，環比微降0.65%，較去年同期下降43.31%；成交金額為393.91億元，環比下降9.15%，同比下降41.39%。另據上海中原地產數據，11月上海二手住宅成交1.41萬套，環比增加5.89％，同比減少12.62%。

責任編輯：王超